ส่องบัญญัติ 7 ประการสู่ความสำเร็จ ‘บ้านเพื่อคนไทย’โอกาส ลดความเหลื่อมล้ำ?

วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง กล่าวว่า เมื่อประกาศโครงการออกมา สิ่งที่รัฐบาลตั้งเป้าหมายไว้คือการทำให้โครงการนี้สามารถเป็นจริงได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยการเปิดตัวและนำเสนอบ้านตัวอย่างในวันที่ 20 ม.ค.2568 นี้ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและดึงดูดกลุ่มผู้สนใจเข้าใช้สิทธิ์ในการเข้าร่วมโครงการ

แต่จะทำอย่างไรให้โครงการนี้ไม่สะดุด?!! เหมือนโครงการบ้านประชาชนในอดีตที่ประสบความล้มเหลว นี่คือคำถามสำคัญที่ควรได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ ในมุมมองของนักวิชาการอิสระด้านที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง ระบุว่า บัญญัติ 7 ประการที่ทำให้ “บ้านเพื่อคนไทย” ประสบความสำเร็จ และเป็นโมเดลต้นแบบในการสร้างที่อยู่อาศัยให้ยั่งยืน ประกอบด้วย 

1.สร้างความเข้าใจที่ถูกต้องให้กับประชาชน รัฐบาลต้องทำให้ประชาชนเข้าใจอย่างชัดเจนว่า โครงการนี้เป็น “การให้เช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว”  ผู้เข้าร่วมจะ “ไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน" ดังนั้น การสร้างความเข้าใจเรื่องการเช่าบ้านและระยะเวลาสัญญาเป็นสิ่งที่จำเป็น

 “ผู้เข้าร่วมโครงการต้องเข้าใจว่าหากต้องการเช่าต่อจะต้องยอมรับเงื่อนไข เช่น ระยะเวลาเช่าที่ลดลงตามการใช้ไป (เช่น 5-10 ปี) และมูลค่าของสิทธิ์การเช่าอาจลดลงตามสภาพอาคารที่เสื่อมสภาพจากการใช้งาน จึงต้องมีการสื่อสารที่ชัดเจนตั้งแต่แรก มิฉะนั้นอาจเกิดปัญหาผู้เช่ามีความเข้าใจผิดและไม่พอใจในภายหลัง”

2.การวางแผนตามอุปสงค์ที่แท้จริง  ไม่ใช่แค่จำนวนที่ตั้งเป้า รัฐบาลต้องไม่มองแค่ตัวเลขเป้าหมายจำนวนที่อยู่อาศัยที่ต้องสร้าง (100,000 หน่วย) เพราะอุปสงค์ในแต่ละพื้นที่อาจแตกต่างกันไป บางพื้นที่อาจมีโครงการที่พัฒนาโดยภาคเอกชนอยู่แล้ว หรือบางพื้นที่อาจไม่มีความต้องการสูงเท่าที่คาดการณ์จากแผนยุทธศาสตร์ โดยการศึกษาความต้องการที่แท้จริงในพื้นที่ต่างๆ คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้การวางแผนดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

“การสำรวจและวิเคราะห์อุปสงค์ในพื้นที่เฉพาะ เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการนี้ตอบโจทย์ความต้องการจริงๆ ไม่เกิดปัญหาซื้อขายที่ไม่ตรงกับความต้องการ ภาคปฏิบัติจึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะป้องกันการเกิดปัญหาความล่าช้าและโครงการที่ไม่ได้การตอบรับจากประชาชน”
 

 

3.กำหนดกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจน การกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้โครงการไม่กลายเป็นการแทรกแซงตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม โดยรัฐบาลต้องมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้มีรายได้ต่ำหรือกลางที่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยตามระบบตลาดได้ เช่น ผู้ที่ยังไม่เคยซื้อบ้าน หรือกลุ่ม First Jobber การกระจายรายได้และโอกาสให้กลุ่มนี้จะทำให้โครงการมีความยั่งยืนและเป็นประโยชน์ต่อสังคมโดยตรง การเปิดโอกาสให้กลุ่มที่ “ไม่มีโอกาส" เข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมเป็นเป้าหมายหลักที่ไม่เพียงแค่ลดความเหลื่อมล้ำ แต่ยังช่วยเสริมสร้างเศรษฐกิจท้องถิ่นอย่างยั่งยืน

4.โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ควรมองในมิติของการสร้างชุมชน “ไม่ใช่” แค่การสร้างที่อยู่อาศัย เพราะสิ่งสำคัญที่มักถูกมองข้ามในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคือการสร้างชุมชนที่ยั่งยืนและเป็นมิตร นอกจากสร้างที่อยู่อาศัยแล้ว การพัฒนาระบบการบริหารจัดการชุมชนให้มีประสิทธิภาพและสามารถตอบสนองความต้องการพื้นฐานของผู้อยู่อาศัยเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เช่น การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง การรักษาความปลอดภัย และการดูแลบำรุงรักษาอาคารในระยะยาว หากไม่มีการบริหารจัดการชุมชนที่ดี เราจะเห็นได้จากหลายโครงการที่ไม่สามารถรักษาคุณภาพชีวิตของผู้ที่อยู่อาศัยในระยะยาว

5.ความโปร่งใสและธรรมาภิบาลเป็นหัวใจสำคัญ การดำเนินโครงการนี้จะต้องโปร่งใสและมีธรรมาภิบาลที่ดี เพื่อให้ประชาชน “มั่นใจ” ในระบบการจัดการและการตัดสินใจที่โปร่งใสในการกำหนดหลักเกณฑ์ต่างๆ เช่น ประเภทของที่อยู่อาศัย ราคาที่เหมาะสม มาตรฐานวัสดุก่อสร้างและการบริหารโครงการ คณะกรรมการกำกับดูแลโครงการควรมีตัวแทนจากทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาชน เพื่อให้การตัดสินใจเป็นไปตามหลักการของ “Social Enterprise” ซึ่งจะช่วยสร้างความ “คุ้มค่า” ให้กับทั้งผู้เช่าและภาครัฐ

6.อย่ารอแก้ไขกฎหมายเพื่อให้โครงการเกิด หนึ่งในข้อที่ควร “หลีกเลี่ยง” คือ “รอ” แก้ไขกฎหมายเพื่อให้โครงการนี้สามารถเกิดขึ้นได้ เช่น รอแก้ไข “พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ” เพื่อให้สามารถเช่าที่ดินได้ถึง 99 ปี ในความเป็นจริงแล้ว เราสามารถใช้เงื่อนไขกฎหมายปัจจุบันที่อนุญาตให้เช่าได้ 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี ซึ่งเพียงพอสำหรับการอยู่อาศัยในระยะยาวสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคงในราคาที่สามารถเข้าถึงได้

และ 7.พิจารณาผลกระทบต่อการพัฒนาเมืองและตลาดที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อภาพรวมของการพัฒนาเมืองและผังเมือง หากเลือกทำเลที่ไม่สอดคล้องกับแนวการพัฒนาเมืองในภาพรวม อาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว รวมถึงการกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อาจทำให้การขายและการพัฒนาโครงการในพื้นที่อื่นๆ ชะลอตัวลง! ดังนั้นการพิจารณาทำเลและผลกระทบในภาพรวมจึงเป็นปัจจัยที่ไม่ควรมองข้าม

หาก โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ได้รับการวางแผนและบริหารจัดการอย่างรอบคอบ มีการคำนึงถึงทุกปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว จะสามารถเป็นโครงการที่ประสบความสำเร็จในการให้ความช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคงอย่างแท้จริง 

อย่างไรก็ตาม การหลีกเลี่ยงความผิดพลาดที่เกิดขึ้นจากโครงการในอดีตเป็นเรื่องสำคัญ หากรัฐบาลสามารถดำเนินการตามแนวทางที่กล่าวมา จะเป็นการสร้างบ้านที่ยั่งยืนและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังเช่นโครงการ “30 บาทรักษาทุกโรค” ที่ได้รับการชื่นชมไปทั่วโลก

เชื่อว่า ทุกฝ่ายคงไม่อยากเห็นโครงการนี้เป็น “อนุสรณ์แห่งความล้มเหลว” ดังเช่นโครงการ “บ้านเอื้ออาทร” ที่ได้รับการกล่าวถึงว่าเป็นแบบอย่างของความล้มเหลวและสร้างปัญหาให้กับหน่วยงานที่รับผิดชอบมาจนถึงปัจจุบัน ดังนั้น รัฐบาลจึงควรต้องพิจารณารายละเอียดการดำเนินการและผลกระทบอย่างรอบคอบ เลือกทำในสิ่งที่ถูกต้อง โปร่งใส ตั้งแต่วันแรกที่เริ่มโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย”