พลิกโฉม'สาทรสแควร์-ปาร์คเวนเชอร์'สู้ศึกสำนักงานA+ รักษาลูกค้าเก่า

วิทวัส คุตตะเทพ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานมีแนวโน้มการแข่งขันสูง จากอาคารสำนักงานเกิดใหม่ทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จช่วง 1 ปีที่ผ่านมา จำนวน 4-5 แสนตร.ม.

โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีพื้นที่รวม 9.61 ล้านตร.ม. และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีกมากถึง 1.6 ล้านตร.ม. ที่มีกำหนดแล้วเสร็จใน 3 ปีข้างหน้า ขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในแต่ละปีขยายตัวไม่มากนัก ล่าสุดตลาดมีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) เฉลี่ย 82.2%

ทั้งนี้ พฤติกรรมลูกค้าในปัจจุบันไม่ได้ให้ความสำคัญเฉพาะเรื่องทำเลที่ตั้งเท่านั้น แต่มองหาอาคารที่ตอบโจทย์คุณภาพชีวิตพนักงานและผู้ใช้อาคาร

ดังนั้น บริษัทจึงเร่งดำเนินโครงการยกระดับคุณภาพอาคาร (Asset Enhancement Initiative : AEI)ของสาทรสแควร์ และปาร์คเวนเชอร์ ที่เปิดให้บริการมาแล้ว 14 ปี เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไปในทุกมิติ ถือเป็นความท้าทายที่ต้องจับตามอง!

 

“เราในฐานะผู้นำตลาดสำนักงานเกรด A ต้องปรับตัวให้แข่งขันได้กับสำนักงานเกรด A+ ทั้งในแง่เทคโนโลยี บริการที่สนองตอบกลุ่มลูกค้าเก่าส่วนใหญ่เป็นบริษัทข้ามชาติ มีสัดส่วนมากกว่า 50% ที่เหลือเป็นกลุ่มบริษัทในประเทศไทย เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมและขยายฐานลูกค้าใหม่เข้ามาเสริม”

ปัจจุบัน อาคารสำนักงานสาทรสแควร์ และปาร์คเวนเชอร์ อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ตั้งแต่ต้นปี 2567 โดยได้ใช้งบประมาณ 200 ล้านบาท ยกระดับนวัตกรรมการให้บริการให้สามารถแข่งขันได้กับอาคารสำนักงานใหม่ระดับ A+ ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น ล่าสุดสาทรสแควร์พร้อมเผยโฉมใหม่  ส่วนปาร์คเวนเชอร์จะแล้วเสร็จในเดือน ก.ย. คาดจะเวลาคืนทุน 7 ปี

 

หลังจากปรับโฉม ราคาเช่าเฉลี่ยของทั้ง 2 อาคาร ปรับขึ้น 3-5% ต่อปี ขณะที่ปัจจุบันบริษัทมีอัตราลูกค้าเก่าต่อสัญญาสูง 80-90% อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่รุนแรงทำให้อาคารเก่าหลายแห่งปรับโฉมใหม่เพื่อเพิ่มเกรดอาคาร จาก B เป็น A ตลอดจนปรับสู่อาคารสีเขียว

“ผู้ประกอบการที่ไม่ปรับอาจใช้กลยุทธ์ราคาในการแข่งขัน ซึ่งอาคารแต่ละเกรด มีอัตราค่าเช่าต่างกัน อาทิ อาคาร A+ ค่าเช่าเฉลี่ย 1,125 บาท/ตร.ม./เดือน อาคาร A ค่าเช่า 915 บาท/ตร.ม./เดือน อาคาร B ค่าเช่า 721 บาท/ตร.ม./เดือน”

วิทวัส กล่าวต่อว่า กลุ่มลูกค้าใหม่ที่เข้ามาใช้บริการส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทข้ามชาติในกลุ่มธุรกิจดาวรุ่ง อาทิ รถยนต์ไฟฟ้าที่เข้ามาแทนรถยนต์สันดาป บริษัทเทคโนโลยีเอไอ กลุ่มยา อาหารเพื่อสุขภาพและกลุ่มพลังงาน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากภูมิรัฐศาสตร์โลก (Geopolitics) ทำให้เกิดการย้ายฐานการผลิตและสำนักงานใหญ่มายังประเทศไทยมากขึ้น ถือเป็นโอกาสที่ดีของตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทย โดยเฉพาะเกรด A ที่มีศักยภาพและทำเลที่ตั้งตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย

 แม้ว่าปัจจุบันภาพรวมของอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานของเฟรเซอร์สฯ ทั้ง 5 อาคาร ซึ่งประกอบด้วย สาทรสแควร์ ปาร์คเวนเชอร์ เอฟวายไอ สามย่านมิตรทาวน์ และสีลมเอจ เฉลี่ยอยู่ในระดับ 90% แต่ความท้าทายรอบด้าน..."เราคงอยู่นิ่งไม่ได้ เพื่อรักษาลูกค้าเก่าและเพิ่มลูกค้าใหม่เข้ามา”