ส่อง1ทศวรรษธุรกิจศุภาลัยในออสเตรเลียจากกระจายเสี่ยงบูมลงทุน1.3แสนล้าน

ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บริษัทศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวว่า หลังจาก 10 ปีที่ผ่านมาศุภาลัยได้เข้ามาพัฒนาโครงการในออสเตรเลียส่งผลให้ปัจจุบันมี  12โครงการมูลค่า 50,000 ล้านบาท ใน 4 เมืองร่วมกับพันธมิตรหลายราย โดยศุภาลัยถือหุ้นอยู่มูลค่า 24,500 ล้านบาท ทั้งนี้เพื่อช่วยกระจายความเสี่ยงจากตลาดประเทศไทย ล่าสุดตลาดออสเตรเลียเริ่มให้ผลตอบแทนใกล้เคียงกับไทยมากขึ้นจากก่อนหน้านี้ให้ผลตอบแทนน้อยกว่า

“ที่ผ่านมาทุกโครงการที่ลงไปให้ผลตอบแทนตามเป้าหมาย IRR ที่18 เป็นตัวเลขที่น่าพอใจ ”

 

ด้วยพื้นฐานรายได้ของประชากรที่สูงกว่าคนไทย ขณะที่ราคาบ้านโตต่ำกว่ารายได้ประชากรทำให้ตลาดอสังหาฯในออสเตรเลียน่าลงทุนในระยะยาวบริษัทเตรียมร่วมทุนกับ"สต็อกแลนด์" บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ ในออสเตรเลีย เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศออสเตรเลียเพิ่มอีก 12 โครงการใหม่ใน 4 รัฐ 5 เมือง 

ซึ่งหนึ่งในนั้นเป็นเมืองที่ศุภาลัยไม่เคยขยายตลาดมาก่อน  อาทิ ซิดนีย์ และวูลลองกอง ในรัฐนิว เซาท์ เวลล์ ด้วยมูลค่าโครงการรวม 5,785 ล้านเหรียญออสเตรเลีย หรือกว่า 137,700 ล้านบาท เพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับบน คาดว่าจะแล้วเสร็จภายใน 7 ปี

 

 

อธิป พีชานนท์ กรรมการ บริษัท ศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิ้ง จำกัด   กล่าวว่า 10ปีที่ผ่านมาเรามองว่า ตลาดอสังหาฯเมืองไทยเริ่มอิ่มตัวจึงต้องกระจายการลงทุนตรงนี้ต้องให้เครดิตคุณประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารเป็นผู้ตัดสินใจว่า น่าจะลงทุน ส่วนคนที่เข้ามาดูผมกับดร.ประสานประศาสน์ ตั้งมติธรรม

จากก่อนหน้านี้ได้ตระเวนไปหาแหล่งที่จะเข้าไปลงทุนไม่ว่าจะเป็น เมียนมา เวียดนาม เขมร  ศรีลังกา  ซึ่งจากการประเมินพบว่า มีปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ไม่น่าลงทุนไม่ว่าเรื่องภาษี กฎหมาย และพาร์ทเนอร์

"แต่เมื่อมาดูออสเตรเลียพบว่ากฎหมายเขาดี พาร์ทเนอร์โปร่งใส   ระบบบัญชีโปรงใส โดยบริษัทที่เข้ามาร่วมทุนส่วนหนึ่งอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ "

ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย หลายคนมองว่า มีจำนวนประชากรน้อยแต่บริษัทจับลูกค้าในเซกเมนต์กลุ่มรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงดังนั้น ไม่ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี ดีมานด์ยังไปต่อได้ เพราะมีกำลังซื้อ แม้ว่าบางจังหวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียตกลง แต่ไม่ได้ตกลงทั้งตลาด

ยกตัวอย่างปัจจุบันตลาดที่เพิร์ทดีขณะที่เมลเบิร์น"ชะลอตัว"เนื่องจากแต่ละเมืองมีภาวะเศรษฐกิจแตกต่างกันประกอบกับว่า "โอกาส"ในการหางานของคนย้ายไปตามสภาพเศรษฐกิจไม่ได้ยึดติดกับที่เหมือนในประเทศไทย 

โดยล่าสุด บริษัทมีแผนที่เข้าไปพัฒนาโครงการในซิดนีย์ ทั้งนี้เนื่องจากต้องการขยายธุรกิจให้ครอบคลุมในทุกพื้นที่ที่มีศักยภาพ โดยใช้เม็ดเงินจากกำไรที่ได้การลงทุนในช่วงที่ผ่านมา และส่วนหนึ่งใส่เม็ดเงินใหม่เข้ามาเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ เพราะธนาคารไม่ได้ปล่อยสินเชื่อ 100%  สามารถกู้ได้เฉลี่ย50% 

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันตลาดอสังหาฯไทยเผชิญ"ปัจจัยลบ"รอบด้านทั้งภาวะหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย ส่งผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภค รวมถึงการถูกปฎิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน  ดังนั้นรัฐบาลใหม่ควรทึ่จะมีนโยบายหรือมาตราการออกมากระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะภาคอสังหาฯ เป็นธุรกิจหนึ่งที่สามารถช่วยขับเคลื่อน GDPเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าการขายต่อปีประมาณ7-8ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน4-5%จาก GDP รวมทั้งประเทศ

จากประสบการณ์การทำธุรกิจในออสเตรเลียพบว่า ช่วงที่เศรษฐกิจและอสังหาฯ“ชะลอตัว”รัฐบาลจะออกมาตราการกระตุ้นด้วยการให้เงินอุดหนุน 3หมื่นเหรียญออสเตรเลียสำหรับการซื้อบ้านมูลค่า 7แสนเหรียญออสเตรเลีย เพื่อกระตุ้นการตัดสินซื้อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย

“ที่ผ่านในประเทศไทยเคยมีมาตรการบ้านดีมีดาวน์ออกมาช่วยกระตุ้นตลาด หวังว่ารัฐบาลจะออกมาอีกครั้งในวงเงินเพิ่มขึ้น1แสนบาทจากเดิมที่ขอไว้ที่5 หมื่นบาทสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน5ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน1%”

ทั้งนี้ เนื่องจากเป็นกลุ่มคนที่ยังพอมีกำลังซื้อ สามารถกู้เงินจากธนาคารได้ เพราะถ้าต่ำกว่านี้จะกู้ยาก หากสูงกว่าจะกลายเป็นว่าไปช่วยคนรวย

นอกจากนี้อยากให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อช่วยลดภาระแก่ผู้ประกอบการและประชาชนมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ทำให้เกิดการชะลอพัฒนาโครงการ จึงหวังว่ารัฐบาลใหม่ที่เข้ามาจะนำมาตรการที่กล่าวมากระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงปลายปีนี้

โดยใช้มาตราการที่ไม่จำเป็นต้องแก้กฎหมายก่อนเพราะต้องใช้เวลานาน เช่น เช่าระยะยาว99ปี  แม้ว่าการขยายระยะเวลาเช่าให้นานขึันจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อแต่ไม่ใช่ทัังหมด

ขณะเดียวกันอยากให้ทางทางธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ผ่อนปรนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV) เนื่องจากเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังไม่ฟื้นตัว เพื่อช่วยเหลือคนที่อยากจะมีบ้านหลังแรกและหลังที่2