โรงงานปิดตัว! อสังหาฯ โคราชเบรกโครงการใหม่ เร่งระบายสต็อกกำเงินสดลดเสี่ยง

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย จังหวัดนครราชสีมา มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขาย 6,157 หน่วย คิดเป็น 44.4% ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ  มีมูลค่า 26,340 ล้านบาท คิดเป็น 50% ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยภาพรวมตลาดปีนี้ ชะลอตัวจากปัญหาภาคอุตสาหกรรมต่างๆ ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ทำให้ทยอยปิดโรงงาน

นราทร ธานินพิทักษ์ ที่ปรึกษานายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดนครราชสีมา กล่าว ซัพพลายที่อยู่อาศัยในจังหวัดนครราชสีมา ที่ผ่านมา “ลดลง”  ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตตามการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม แต่ปี 2566 ภาคอุตสาหกรรมเริ่มได้รับผลกระทบหนักจากภาคเกษตรทรงตัว เนื่องจากปัญหาภัยธรรมชาติ โรงงานปิดตัว แม้ว่าภาคท่องเที่ยวจะปรับตัวดีขึ้น แต่จะอยู่เป็นโซนๆ เช่น เขาใหญ่ ส่วนภาคบริการ และการจ้างงานมีปัญหา

“ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัวทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวตาม เนื่องจากภาคอุตสาหกรรมประสบปัญหาโรงงานปิดตัว เหลือราว 1,673 แห่ง มีเงินลงทุน 2.12 แสนล้านบาท คนงานลดลงเหลือ 103,376 คน จากปี 2565 มีโรงงาน 1,762 แห่ง มีเงินลงทุน 3.62 แสนล้านบาท คนงาน 146,147 คน เฉพาะเงินทุนลดลงมากกว่าแสนล้านบาท จำนวนคนงานหายไปราว 40,000 คน เป็นปัจจัยทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนเปิดโครงการใหม่”

หากสังเกตจะพบว่า อุตสาหกรรมอาหารขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งจากเดิมเป็นอุตสาหกรรมเครื่องจักร และพลังงาน ซึ่งมีผลทำให้จีดีพีของจังหวัดเคยเติบโตสูงร่วงลงมาเป็นอันดับ 4-6 เพราะโรงงานปิดตัวลงค่อนข้างมากขึ้น

 

สำหรับแนวทางปรับตัวของผู้ประกอบการในพื้นที่คือ การระบายสต็อกโครงการที่มีอยู่ก่อน เพราะจำนวนคนที่เข้ามาเยี่ยมชมโครงการลดลงมาตั้งแต่ต้นปี 2567 

อย่างไรก็ดี ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยนครราชสีมาปี 2567 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 4,860 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 20,402 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 11,419 หน่วย มูลค่า 41,932 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 5,094 หน่วย มูลค่า 19,262 ล้านบาท โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดนครราชสีมา เข้าสู่ช่วงของการฟื้นตัว คาดการณ์หน่วยขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้น 24.1%

"คาดการณ์ปีนี้ยังมองบวกว่าเศรษฐกิจในนครราชสีมาไตรมาส 4 น่าโตขึ้น จากภาคเกษตรขยายตัว 4.4% ภาคอุตสาหกรรมขยายตัว 0.6%  ส่วนค้าปลีก และบริการ เพิ่มขึ้น 3.9% คาดว่า ทั้งดีมานด์ และซัพพลายจะเพิ่มขึ้น แต่ทั้งนี้ต้องรอดูมาตรการภาครัฐที่ออกมากระตุ้นเศรษฐกิจว่าจะทำได้มากน้อยแค่ไหน"

ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในนครราชสีมา ช่วงนี้ค่อนข้างระมัดระวังไม่เปิดตัวโครงการใหม่เน้นระบายสต็อกโครงการเก่า บางโครงการชะลอการก่อสร้าง จากเดิมที่คาดหวังว่าจะเติบโตจากการขยายตัวของประชากรแฝงที่ย้ายถิ่นมาจากการทำงานภาคอุตสาหกรรมเป็นหลัก ซึ่งหลังจากภาคอุตสาหกรรมมีปัญหา การลงทุนลดลง ทำให้ผู้ประกอบการลดการยื่นขอก่อสร้างลง เพื่อลดความเสี่ยง

เป็นการลดลงต่อเนื่องจากปี 2566 เพื่อรอดูสถานการณ์ (wait and see) ก่อนตัดสินใจลงทุน หรือเมื่อโครงการขายหมดแล้วถึงยื่นใบขออนุญาตก่อสร้างใหม่ เพราะไม่มีแรงกดดันอะไรที่ต้องรีบขอใบอนุญาตจัดสรรใหม่ คาดว่าจะทำให้อัตราการดูดซับสูงขึ้น และธนาคารอาจจะปล่อยสินเชื่อโครงการง่ายขึ้นในอนาคต

นราทร กล่าวต่อว่า ปัจจุบันกำลังซื้อหลักที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับกว่า 2-3 ล้านบาทหายไป! ดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงคาดหวังกลุ่มที่มีรายได้สูงขึ้นเข้ามาทดแทนด้วยการเพิ่มซัพพลายบ้านเดี่ยว และแฝดที่มีระดับราคา 4  ล้านบาทขึ้นไปได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐที่ออกมาช่วยก่อนหน้านี้

 ซึ่งหากครึ่งปีหลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับลดดอกเบี้ย หรือผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan to Value) น่าจะส่งผลดีมากขึ้น

"ปัจจุบันกำลังซื้ออ่อนแอ แม้ว่าจะมีการลดราคาลง แต่การกระตุ้นยอดขายยากลำบากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องการระบายสต็อกที่เหลืออยู่ออกมาเพื่อเพิ่มสภาพคล่องและนำเงินที่ได้มาพัฒนาโครงการใหม่ต่อไป สถานการณ์ปีนี้ เรียกว่าต้องพยายามเอาตัวรอดทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดเข้ามาก่อนเป็นอันดับแรกระหว่างรอสัญญาณบวกจากภาครัฐ และธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อที่ผ่อนคลายลง"

 
 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์