อสังหาฯวิกฤติหนักรอบทศวรรษ‘รีเจกต์เรต-ดอกเบี้ย-น้ำท่วม’ทุบตลาดติดลบ 20%

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาส 4 ปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากยอดขาย ยอดโอน ยังไม่ฟื้นตัว เพราะได้รับผลกระทบจากปัญหาปฏิเสธสินเชื่อ ดอกเบี้ยสูง น้ำท่วม รวมทั้งเงินบาทแข็งค่า ซึ่งถือว่าถึงจุดต่ำสุดแล้ว คาดว่าภาพรวมปี 2567 ตลาดจะติดลบ 20% สูงสุดในรอบ 10 ปี แม้ว่าไตรมาส 4 มีทิศทางที่ดีขึ้น เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จสูงถึง 86,052 ล้านบาท เทียบไตรมาสแรก สร้างเสร็จใหม่มูลค่า 35,686 ล้านบาท ไตรมาส 2 มูลค่า 20,778 ล้านบาท และไตรมาส 3 มูลค่า 33,235 ล้านบาท

“หากสามารถโอนคอนโดมิเนียม 86,000 ล้านบาท ที่สร้างเสร็จได้จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ฟื้นตัวเต็มรูปแบบหลังจากผ่านเพอร์เฟกต์สตรอม”

 

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญต้องเร่งลดดอกเบี้ยเพื่อ “ลดภาระ” ให้ลูกค้าสินเชื่อ กลุ่มแรก ลูกค้าสินเชื่อใหม่ เน้นจัดหาแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ กลุ่มที่สอง ลูกค้าที่กำลังผ่อนชำระ หากลดดอกเบี้ยจะช่วยบรรเทาภาระดอกเบี้ยให้ลูกหนี้มากขึ้น ทำให้หนี้เสีย “ลดลง” เพราะการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะช่วยลดภาระคนกู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระค่างวด โดยเฉพาะกลุ่ม K-Shaped ที่เป็น K ขาล่าง ที่ต้องรับแบกรับภาระค่าดอกเบี้ย ดังนั้นการลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% จะช่วยลดภาระค่าผ่อนของคนกลุ่มนี้ได้
 

นอกจากนี้ การลดดอกเบี้ยยังส่งผลให้เงินบาทไม่แข็งค่า ดึงดูดลูกค้าต่างชาติซื้อและรับโอนคอนโดมิเนียมเร็วขึ้น รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV (Loan to Value) ที่บังคับให้มีเงินดาวน์ 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 อย่างน้อย 2 ปี เพื่อกระตุ้นระยะสั้นให้อสังหาริมทรัพย์ไทยฟื้นตัวได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

 

"หากไม่เร่งสปีดในการแก้ปัญหาเกรงว่าเกิดโดมิโนเอฟเฟกต์ในปีหน้า ผู้ประกอบการจะไม่มีเงินจ่ายเงินกู้ หรือมีเม็ดเงินลงทุนพัฒนาโครงการใหม่"

โดยช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลดดอกเบี้ยและปลดล็อก LTV ต้องจับตาการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) วันที่ 16 ต.ค. ซึ่งจะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ!  หากมีการปรับลดดอกเบี้ยและผ่อนปรนมาตรการ LTV จะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการเหล่านี้เป็นไปอย่างประสิทธิภาพ กระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองแนวโน้มปี 2568 อสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นบวกจากปี 2567 ตลาดถึงจุดต่ำสุด! ดังนั้นปี 2568 รัฐบาลต้องสร้าง Game Changer ด้วยการเร่งลงทุนรถไฟฟ้าภาคอีสาน เหนือ และใต้ รวมทั้งรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จะทำให้เกิดการขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด ส่งผลต่อรายได้หลักจากตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วน 60% ต่างจังหวัด 35% อนาคตสัดส่วนจะเปลี่ยนไป ต่างจังหวัดอาจมากกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑล

ขณะเดียวกัน อยากให้รัฐบาลต่ออายุมาตรการอีก 1 ปี ทั้งลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท จะสิ้นสุดมาตรการสิ้นปี 2567 พร้อมทบทวนเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากเดิมกำหนดให้หักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง 10,000 บาท ต่อทุกค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท รวมไม่เกิน 100,000 บาท

“5 ปีที่ผ่านมา แม้ภาครัฐควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้ แต่ความท้าทายที่แท้จริงของตลาดบ้านจัดสรร คือ ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง”

ปัจจุบันปัญหาหลักในการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ใช่แค่เรื่องการเงินที่ไม่เพียงพอ แต่เป็นเพราะธนาคารปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น จาก 10-15% เวลานี้เพิ่มขึ้นเป็น 35-60% ในบางโครงการ โดยเฉพาะโครงการบ้านราคาถูก การเข้าถึงสินเชื่อจึงเป็นเรื่องสำคัญ หากรัฐสนับสนุนมาตรการเพื่อช่วยให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ จะช่วยกระตุ้นตลาดได้มาก

ด้าน พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า อัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนการก่อสร้าง ค่าแรง และค่าวัสดุเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นตาม ขณะที่รายได้ประชาชนไม่เติบโตตามราคาบ้านที่ปรับขึ้น ดังนั้นปัญหาใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์คือฝั่งดีมานด์ ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อ

"แนวโน้มปี 2568 ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจกลับมาฟื้นตัวได้บ้าง แต่ต้องดูปัจจัยสำคัญ เช่น การปรับขึ้นค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้าง รวมถึงปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาน้ำมันและการขนส่ง”