ไร้สัญญาณแบงก์ปลดล็อกสินเชื่อ! ฉุดคอนโดฯ ใหม่วูบ71%แข่งทุบราคาระบายสต็อก

แม้ช่วงไตรมาส 2 ตลาดคอนโดมิเนียมมีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น จากอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ขยับขึ้นจากช่วงก่อนหน้า แต่แรงกดดันจากธนาคารที่คุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ ผนวกกับกำลังซื้อหดตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้ไตรมาส 3 อัตราการโอนกรรมสิทธิ์กลับลดลงอีกครั้ง! การแข่งขันด้านราคายังคงรุนแรง ราคาคอนโดมิเนียมกลางกรุงลดลง 4.1% เหลือเฉลี่ย 2.39 แสนบาทต่อตารางเมตร เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้าในมือ 

ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ฉายภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ไตรมาส 3 ที่ผ่านมาว่า อยู่ในภาวะทรงตัว  แม้จะมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% แต่การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มกลาง-ล่างที่มีสัดส่วนขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 86% 

“เศรษฐกิจชะลอตัวทำให้กลุ่มผู้บริโภคกลาง-ล่าง หันไปขอสินเชื่อบัตรเครดิตเพื่อใช้ดำรงชีพมากกว่า ส่วนหนึ่งทำให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้ลดลง”
 

ทั้งนี้ ยังมีอุปทานในตลาดที่ยังขายไม่หมดราว 30,000 หน่วยจากโครงการที่สร้างเสร็จ ขณะที่ "อุปทานใหม่" ไตรมาส 4 ลดลง 71.4% เทียบไตรมาส 2 โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 2,093 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ส่วนโครงการที่มีระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรมีเพียง 400 หน่วยเท่านั้น! เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์หันไปจับตลาดบนแทน

โดยทำเลของอุปทานใหม่อยู่ใจกลางกรุงเทพฯ คิดเป็น 12.5% ราว 263 หน่วย ซึ่งแต่ละโครงการมีจำนวนน้อยลง เน้นความเป็นส่วนตัวมากขึ้น  ขณะที่บริเวณรอบใจกลางเมืองครองสัดส่วน 28.6% ส่วนใหญ่มีระดับราคาตั้งแต่ 120,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขณะที่โครงการชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วน 58.9%  ส่วนใหญ่ราคามากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร เท่ากับโครงการรอบใจกลางเมือง
 

“การเปิดตัวอุปทานใหม่ในไตรมาสนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่เจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง เพื่อช่วยลดความเสี่ยงด้าน Inventory และปัญหาการขอสินเชื่อที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต”

ณัฏฐา ระบุว่า ในไตรมาส 3 หน่วยขายใหม่ และยอดจองในตลาดคอนโดมิเนียม “ชะลอตัว” โดยหน่วยขายใหม่มีเพียง 25% ของ 2,093 หน่วยที่เปิดขาย นอกจากนี้หน่วยขายในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ “ลดลง” เช่นกัน สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง เป็นผลมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) หลายคนก่อหนี้บัตรเครดิต หรือ สินเชื่อส่วนบุคคลเพิ่มขึ้น ทำให้มีอุปสรรคในการยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพราะมีภาระหนี้อื่นๆ อยู่ก่อนแล้ว

สำหรับหน่วยขายใหม่แบ่งออกเป็นโครงการเกรด B จำนวน 7,000 หน่วย มีกลุ่มผู้ซื้อที่สามารถซื้อในระดับราคา 3.5-7 ล้านบาท ซึ่งมีกำลังในการผ่อนชำระ โครงการระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท  กลุ่มนี้ส่วนมากเป็น “นักลงทุน” กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเองมักจะ “เลือกเช่ามากกว่าซื้อ” ชานเมืองเหลือขาย 64.7%

ด้านราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัว “ลดลง” ดังนี้ เขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราคาเสนอขายอยู่ที่ 239,504 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 4.10% เขตรอบศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ราคาอยู่ที่ 123,216 บาทต่อตารางเมตร ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 3.3% เขตชานเมือง ราคาคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 72,703 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

“เมื่อคำนวณราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่ พบว่าราคาโดยรวมลดลง 0.8% สะท้อนถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับลดราคาเพื่อระบายหน่วยที่เหลือในตลาด”

อย่างไรก็ดี แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมยัง “ชะลอตัว” เพราะยังต้องเผชิญกันแรงกดดันด้านกำลังซื้อ และการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อใหม่จะปรับลดลง 0.25% ในภาพรวมยังคงไม่ฟื้นตัวในไตรมาส 4 นี้  สอดคล้องกับการสำรวจของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ระบุว่า ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอีก 3 เดือนข้างหน้ายังมีแนวโน้มลดลง

แม้ว่า 6 เดือนข้างหน้า รายได้ส่วนบุคคลอาจฟื้นตัวขึ้น ส่งผลความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ สะท้อนจากการขยายตัวของสินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัว รวมถึงความระมัดระวังการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินตามความเสี่ยงของเครดิตผู้กู้ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบหนักที่สุด!

เป็นความท้าทายผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรับมือ และหาแนวทางลดความเสี่ยงในการระบายสต็อกที่ยังเหลืออยู่อาจต้องใช้กลยุทธ์ราคากระตุ้นการขาย เช่น ข้อเสนอการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น อัตราดอกเบี้ยต่ำ หรือโปรแกรมผ่อนดาวน์แบบเงินดาวน์ไม่สูง เพื่อจูงใจการตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น!

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์