ภูมิรัฐศาสตร์-นโยบายภาษีทรัมป์ ดันอสังหาฯไทย เนื้อหอมรับคลื่นเงินทุน

ไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด หรือ JLL กล่าวว่า ปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ เป็นแรงหนุนต่างชาติขยายย้ายการลงทุนมาในภูมิภาคอาเซียนมากขึ้นเพื่อเลี่ยงพื้นที่ข้อพิพาท และเมื่อรวมกับการกลับเข้าเข้าสู่ทำเนียบขาวของ โดนัลด์ ทรัมป์ ว่าที่ประธานาธิบดีสหรัฐ ที่ประกาศว่าจะขึ้นภาษีนำเข้ากับประเทศคู่ค้า ทำให้เกิดกระแสการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในภูมิภาคอาเซียนและไทยมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อเนื่องจากนโยบาย “China Plus One” ที่ทำให้ไทยได้อานิสงส์ทุนต่างชาติย้ายฐานลงทุนมาในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีความคึกคักชัดเจน 

“อสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ถูกจับตามองและกลายเป็นพื้นที่ที่ผู้เล่นระดับโลกจะเข้ามาลงทุน เพราะเทียบกับประเทศในเอเชียแปซิฟิกแล้ว ประเทศไทยถือเป็นประเทศที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ”

อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา เจแอลแอล กล่าวว่า ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายมาอย่างต่อเนื่องจาก “แรงกดดัน” รอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่โตต่ำ ภาวะหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงขึ้น การปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นทำให้กำลังซื้อ “หดตัว” ส่งผลให้ตลาด “ที่อยู่อาศัย” โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเซกเมนต์ล่าง “ชะลอตัว” รุนแรงและมีสต็อกเพิ่มขึ้น คาดว่า ต้นปี 2568 จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งเพื่อลดแรงกดดัน แต่ทางด้านกำลังซื้อจะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก

จากกระแสดดังกล่าวทำให้ดีมานด์ในประเทศ “ปรับตัว” จาก “ซื้อ” กลายเป็น “เช่า” เพราะปัญหากู้ไม่ผ่าน ผนวกกับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่นิยม “เช่ามากกว่าซื้อ” เพราะไม่อยากมีภาระในการผ่อนระยะยาว ส่งผลให้ตลาดเช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน เติบโตถึง 40%และประเมินวาปี 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าจะกลับมาคึกคักมากขึ้น
 

อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับอานิสงส์จากดีมานด์ “บ้านหลังสอง” ของชาวต่างชาติที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยในประเทศไทยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ซื้อได้ 49% โดยทำเลที่นิยมมากคือ หัวเมืองท่องเที่ยว อาทิ กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา ทำให้เป็นปัจจัยสำคัญในการเข้ามาช่วยพยุงตลาด

ขณะที่ตลาด “คลังสินค้า” พบว่าเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากนโยบาย “China Plus One” ทำให้ประเทศไทยได้รับผลดีจากการที่กลุ่มทุนต่างชาติย้ายฐานลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมโดยเฉพาะโซนอีอีซี ผนวกกับปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ หนุนต่างชาติย้ายการลงทุนมาในอาเซียนมากขึ้น รวมถึงการกลับมาของโดนัลด์ ทรัมป์ ส่งผลให้การซื้อขายที่ดินเชิงอุตสาหกรรมเติบโตต่อเนื่องและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมองหาที่ดินแปลงใหม่ไว้รองรับความต้องการของลูกค้าที่เข้ามาใช้พื้นที่คลังสินค้าในนิคมอุตสาหกรรม

“ดาต้าเซ็นเตอร์” ดาวรุ่งโตโดดเด่น

สำหรับตลาดที่โดดเด่นมากที่สุดคือ “ดาต้าเซ็นเตอร์” ขึ้นแท่นเป็นธุรกิจดาวรุ่งที่มีบทบาทสำคัญในการเป็น “โครงสร้างพื้นฐานทางดิจิทัล” ที่จำเป็นเพื่อรองรับระบบนิเวศของของธุรกิจอีคอมเมิร์ซและรองรับการขยายตัวของผู้ใช้อินเทอร์เน็ต การเข้ามาของปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI และบริการด้านดิจิทัลต่าง ๆ ที่กำลังเติบโตสูงในภูมิภาคตามดีมานด์ซึ่งถือเป็นตลาดใหม่ในประเทศไทยที่ยังมีผู้เล่นไม่มาก เรียกได้ว่าเป็นตลาดที่มีอนาคตถือว่าสดใส

ประกอบกับการได้สิทธิประโยชน์ที่จูงใจจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ไม่ว่าจะเป็นการยกเว้นอากรขาเข้าเครื่องจักรและอุปกรณ์ การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล การอนุญาตให้ถือครองที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริม การอำนวยความสะดวกด้านวีซ่าและใบอนุญาตทำงาน การลดหย่อนภาษีเงินได้สำหรับบุคลากรทักษะสูง การบริการข้อมูลและช่วยจัดหาสถานที่ตั้งโครงการ การช่วยประสานงานในการขอใบอนุญาตจากหน่วยงานต่าง ๆ รวมถึงมาตรการช่วยบรรเทาผลกระทบจากกติกาภาษีใหม่ (Global Minimum Tax) ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ขับเคลื่อนการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศไทยมากขึ้น

ซัพพลายอาคารสำนักงานทะลัก

ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศ จะเห็นซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดค่อนข้างมาก หลังจากโครงการ วัน แบงค็อก เปิดให้บริการอาคารสำนักงาน 2-3 อาคาร พบว่าเริ่มมีการย้ายออฟฟิศจากอาคารเก่าไปอาคารสำนักงานใหม่อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก และคาดว่าจะเห็นความคึกคักอีกครั้งในช่วงต้นปี 2568 เพราะจะมีโครงการเริ่มเสร็จและผู้ที่ต้องการเช่าจะเห็นของจริง และพร้อมที่ตัดสินใจย้ายออฟฟิศ

"ความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (Flight-to-Quality) โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (Flight-to-Green) ยังคงเกิดขึ้น ตลาดออฟฟิศถือเป็นช่วงทรานส์ฟอร์มจากออฟฟิศเก่ามาสู่ออฟฟิศสมัยใหม่ที่รองรับการทำงานในอนาคตเป็นเทรนด์สำคัญในการผลักให้ผู้เช่าย้ายไปที่ใหม่แม้ว่าราคาจะสูงขึ้น"

ท่องเที่ยวขับเคลื่อนรีเทล

ขณะที่ตลาด “รีเทล”  ปี 2567 ถือเป็นปีที่ดีเพราะเห็นโครงการใหม่เข้ามาในตลาดคล้ายกับตลาดอาคารสำนักงานที่มีจำนวนซัพพลายเพิ่มจากกลุ่มทุนรายใหญ่ที่เข้ามาพัฒนาโครงการ โดยมาพร้อมกับผู้เช่าและแบรนด์สินค้าระดับโลกถึง 320 แบรนด์ ที่เข้ามาและเป็นแบรนด์ที่เปิดตัวขยายตลาดมาประเทศไทย ซึ่งถูก ”ขับคลื่อน” จากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่กลับมารีบาวด์เต็มที่ คาดว่าปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทย 36 ล้านคน ส่งผลให้ทราฟฟิกในศูนย์การค้า สถานที่ท่องเที่ยวต่าง ๆ กลับมาคึกคัก

แต่หากมองไปปี 2568 ซัพพลายของรีเทลในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ มีจำนวนมากขึ้น ฉะนั้นจึงน่าจับตามองเป็นอย่างยิ่งว่าโครงการรีเทลใหม่ที่อยู่ติดกับโครงการเดิมจะแข่งขันกันอย่างไร ส่งผลต่อประเด็นค่าเช่าในพื้นที่ใหม่อย่างไร โดยเฉพาะย่านถนนพระราม 4

อีกประเด็น คือ ผู้เช่าที่เป็นกลุ่มแฟชั่นกลับมาอีกครั้ง! จากเดิมที่หายไปในช่วงโควิด ทั้งนี้เนื่องจากแบรนด์แฟชั่นเหล่านี้ต้องการ ‘หน้าร้าน’ (Physical Store) ในการสร้างประสบการณ์กับลูกค้าและเป็นเป็นจุดดิสเพลย์สินค้า ให้ลูกค้าได้เห็น ได้สัมผัสสินค้าจริง สะท้อนว่า Physical Store never die!

ไมเคิล ระบุว่า ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยแข็งแกร่งและโดดเด่นมากเมื่อเทียบตลาดในเอเชียแปซิฟิก สะท้อนได้จากตัวเลขที่ระบุว่ากรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีอัตราว่างในศูนย์การค้าน้อยในเอเชียแปซิฟิก รองจากสิงคโปร์และโซล เท่านั้น เชื่อว่า จะมีแบรนด์ใหม่เข้ามาในตลาดมากขึ้นทำให้เกิดการแข่งขันกับผู้เล่นหลายราย ส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่มีแบรนด์ใหม่เข้ามาเป็นทางเลือกมากขึ้น

แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยแต่ละตลาดมีศักยภาพที่โดดเด่น และกลายเป็นแรงผลักดันสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศไทยก้าวสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้น