เศรษฐกิจปี68 โตต่ำ! ฉุดอสังหาฯขายไม่เกิน'แสนหน่วย'

ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2567 สิ่งที่โจษจันกันเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยคือยอดขายที่ลดลง ซึ่งตัวเลข 10 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตามประมาณการที่ 246,000 ล้านบาท “ลดลง” จาก 272,000 ล้านบาท ในปีก่อนหน้า ราว 9.5% ขณะที่สถาบันการเงินต่างปฏิเสธการให้สินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัยทำให้ยอดสินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ปี2567 ลดลง 8%

จาก random effects สถิติต่างๆ เมื่อดูจากยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ที่สูงขึ้นถึงระดับ 440,000 ล้านบาท ในปี 2565 ปฏิเสธไม่ได้ว่าสินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งจำนวนเงินและจำนวนหน่วยขึ้นถึงระดับสูงสุดในช่วง 4-5 ปี มานี้
 

สำหรับประมาณการจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในช่วงปี 2567 ใกล้เคียงกับปี 2563 ที่เกิดการระบาดของโควิด-19 อย่างกะทันหันและรุนแรง ประมาณการนี้อยู่บนฐานของข้อมูล 3 ไตรมาส แต่ภาวะการขายน่าจะมีการฟื้นตัวในช่วงปลายปี 

อีกตัวแปรที่เกี่ยวข้องกับการขายคือ เปอร์เซ็นต์ของ total supply ที่ขายได้ ซึ่งลดลงตั้งแต่ปี 2561 ที่ 38% จนเหลือ 24% ในปี 2567 นี่คือเปอร์เซ็นต์ที่ขายได้จากสินค้าทั้งหมดที่นำเสนอ ซึ่งมีทั้งสินค้าค้างมาจากปีก่อนหน้าและสินค้าที่เปิดขายใหม่ในปี 2567 ซึ่งเปอร์เซ็นต์การขายจากสินค้าเปิดขายใหม่ก็มีแนวโน้ม “ลดลง” ในลักษณะใกล้เคียงกัน
 

สถิติเปอร์เซ็นต์ขายมีการโยงกับภาวะเศรษฐกิจซึ่งขยายตัวในระดับต่ำ! ตั้งแต่ช่วงโควิด ดังนั้น ผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจต่อเปอร์เซ็นต์การขายจึงไม่น่าจะแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ควรจะกล่าวถึงคือเบื้องหลังที่สนับสนุนกำลังซื้อ นั่นคือ “อัตราหนี้เสีย หรือ NPL (Non-Performing Loan)” ของสินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัย เมื่อ NPL สูงขึ้น! สถาบันการเงินจะระมัดระวังและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อใหม่จำนวนผู้บริโภคที่ผ่านการพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออาจจะมีจำนวน “น้อยลง” ทำให้อัตราขายได้น้อยลงด้วย

หนี้เสีย มาจากไหน? ต้องบอกว่ามาจากภาวะรายได้ที่ไม่พอกับรายจ่ายซึ่งใช้เพื่อผ่อนชำระ โดยผู้ที่กำลังผ่อนชำระอยู่แล้วก็อาจผิดนัด ส่วนผู้ที่ยังไม่ได้ผ่อนก็คงจะมีกำลังซื้อไม่พอหรือไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อ

ดังนั้นตลาดที่อยู่อาศัยจะอยู่ในภาวะที่แข็งแรงได้ต้องมาจากการดูแลคุณภาพสินเชื่อของสถาบันการเงินที่จะต้องไม่ปล่อยสินเชื่อเพียงเพื่อแข่งขันกันเชิงปริมาณ นอกจากนี้ NPL “ไม่ได้” เพิ่มขึ้นทันทีทันใด จึงเป็นสิ่งที่อยู่ในวิสัยที่สถาบันการเงินและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะควบคุมดูแลได้ เมื่อพิจารณาถึงอนาคต ภาวะเศรษฐกิจไทยน่าจะยังคงขยายตัวในอัตราต่ำ! อย่างที่ผ่านมาต่อไป โอกาสเดียวที่อาจดีขึ้นคือการลงทุนจาก “จีน” ที่จะเพิ่มขึ้นในปี2568

“ภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นเล็กน้อยอาจจะทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยอย่างดีที่สุดกลับไปสู่ระดับ 100,000 หน่วยต่อปี ซึ่งก็น่าจะสอดคล้องกับ NPL ที่น่าจะกลับไปสู่ระดับ 17% ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่ที่จะหวังให้เกินกว่า 100,000 หน่วยคงเป็นไปได้ยากมาก!”