จับสัญญาณอสังหาฯ ภาคเหนือ ‘ทรงตัว’ หวังดีมานด์ต่างชาติพยุงตลาด

ณวรา สกุล ณ มรรคา ผู้ช่วยผู้อำนวยการธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคเหนือ กล่าวว่า สินเชื่อที่ให้พรีไฟแนนซ์(Pre finance) ในภาคเหนือติดลบถึง 2.2% โดยเฉพาะเชียงใหม่ติดลบ 3.5% ในปีที่ผ่านมา สะท้อนการลดลงของการพัฒนาโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยที่พยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บ้าง หนึ่งในนั้นคือ อุปสงค์จาก “ต่างชาติ” โดยเฉพาะในจังหวัดเชียงใหม่ ยังมีชาวต่างชาติ และกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

“แม้มองไปข้างหน้าจะเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่ความคาดหวังยังคงอยู่ที่ภาคการท่องเที่ยว และการบริโภคที่อาจช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่อย่างเชียงใหม่ อุตสาหกรรมท่องเที่ยว และบริการกำลังเติบโต ส่งผลให้เศรษฐกิจท้องถิ่นได้รับการกระตุ้นในระดับหนึ่ง”
 

ภาพรวมปี 2568 ตลาด “ทรงตัว” จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ไม่ลดลง กำลังซื้อคนในประเทศไม่ฟื้นตัว โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยและอาชีพอิสระ  และขยายไปยังกลุ่มอาชีพประจำเพิ่มขึ้นทำให้ความระมัดระวังในการให้สินเชื่อทั้ง Pre finance และ Post finance ของสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น

ส่วนปัจจัยสนับสนุน มีอุปสงค์จากต่างชาติโดยเฉพาะเชียงใหม่ ทั้งในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูง และแนวราบระดับกลาง-บน เข้ามาช่วยพยุงตลาด 

"Mortgage Loan ภาคเหนือ ปี 2567 ภาพรวมมูลค่าติดลบ 10% ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ติดลบถึง 17.7% ราคา 3-7 ล้านบาท ติบลบ 4% ราคามากกว่า 7 ล้านบาท เติบโต 5.4% ส่วนใหญ่มาจากจังหวัดใหญ่อย่างเชียงใหม่ บางพื้นที่ดีกว่าค่าเฉลี่ย บางพื้นที่แย่กว่าค่าเฉลี่ย"

อย่างไรก็ดี แนวโน้มไตรมาส 1 ปี 2568 คาดปรับดีขึ้นจากการท่องเที่ยวที่ขยายตัวต่อได้ มีการเพิ่มเที่ยวบิน ผลผลิตอุตสาหกรรมเพื่อส่งออกฟื้นตัว ตามความต้องการของคู่ค้าในหมวดอาหารแปรรูป และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ส่วนการบริโภคคาดทรงตัวตามกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และภาคบริการ

“3 ประเด็นที่ต้องติดตามคือ ความรุนแรงของสถานการณ์หมอกควัน การฟื้นตัวของอุปสงค์ และนโยบายด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลที่เข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดไม่ว่าเป็นเรื่องการปลดล็อกมาตรการแอลทีวี ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณา”

 

ทางด้าน ปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ ปี 2568 ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งยังคงเผชิญความท้าทายมากมายจากปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน 

ที่ผ่านมาภาคการท่องเที่ยว และบริการฟื้นตัวไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ร้านอาหาร ขยายตัวมากขึ้น ส่วนภาคอุตสาหกรรมเติบโตจากการแปรรูปสินค้าทางการเกษตร การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐจำนวนมาก ไม่ว่าถนน สนามบิน และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เพื่อรองรับการเติบโตการท่องเที่ยวและการค้า

“มีความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจโลก ปัญหาฝุ่น PM2.5 กำลังซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบจะเป็นโลคัลดีมานด์ต่ำกว่า 3 ล้านบาท บ้านเดี่ยวบ้านแฝด หดตัวต่อเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูง ต้นทุนพัฒนาโครงการสูงขึ้น”

ส่วนลูกค้าคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ไม่ใช่คนในพื้นที่ เป็นคนต่างจังหวัด นักลงทุน และชาวต่างชาติ สนใจคอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้น ส่วนประเด็นการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมรายวันในเชียงใหม่ที่ผ่าน Airbnb นั้น ถือว่า ผิดกฎหมาย พ.ร.บ.โรงแรม ในฐานะผู้ประกอบการได้เตือนไปยังผู้เช่า และนิติบุคคลอาคารชุดให้เข้มงวด 

หากพิจารณาปัญหาอุปสรรคในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ได้แก่ ข้อจำกัดด้านกฎหมาย และนโยบายภาครัฐ ทำให้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ไม่ได้ ปัญหามลพิษทางอากาศ PM2.5 ทำให้ดีมานด์ชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มอิ่มตัว มีซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก และราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเช่นเดียวกับค่าแรงงาน วัสดุก่อสร้าง

"ดีมานด์ในประเทศที่ลดลงจำเป็นพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มรีไทร์ และ Expat"

ชินะ สุทธาธนโชติ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย กล่าวว่า 3 เดือนแรกนี้สภาพตลาดซึมกว่าเดิม เนื่องจากภาครัฐยังไม่มีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่เศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น อย่างไรก็ดี ตลาดบ้านสั่งสร้างกลับได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น เพราะลูกค้าอาจมีที่ดินหรืองบประมาณในการสร้าง และจ้างผู้รับเหมาสร้างเพราะถูกกว่าบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย รวมทั้งโครงการบ้านทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม 8-9 ยูนิตต่อ 1 โครงการเพื่อลดต้นทุน ส่วนโครงการบ้านจัดสรรใหญ่ยังไม่มีแผนเปิดโครงการ “ชะลอ” ไปก่อน ขณะที่คอนโดมิเนียมไม่มีซัพพลายใหม่ออกมา

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์