อสังหาฯจี้รัฐดึงต่างชาติฟื้นศก.ชงเช่า99ปี-โซนนิ่งลดแรงกดดันขายชาติ

วิกฤติโควิด-19 กว่า 2 ปีที่ผ่านส่งผลกระทบรุนแรงต่อภาคธุรกิจและเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะถดถอยอย่างหนัก และในห้วงเวลาแห่งการเร่งพลิกฟื้นเศรษฐกิจประเทศไทย หนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญ นั่นคือ “ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ที่มีโอกาสสร้างเม็ดเงินจากชาวต่างชาติในการเข้ามาลงทุน และซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ "เข้ามาถือครองอสังหาฯ ในไทย" ได้นั้น แม้จะนำมาซึ่งประโยชน์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ยังมีความกังวลในหลายประเด็นเช่นกัน แน่นอนว่าทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องต้องร่วมพิจารณาอย่างรอบคอบ

ล่าสุด ภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนเพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย (Long-Term Resident Visa :LTR Visa) อายุการตรวจลงตรา 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมครั้งเดียวในอัตรา 50,000 บาท (จากเดิม 100,000 บาท) รวมทั้งการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติลงทุนไม่ต่ำกว่า 50 ล้านบาท สามารถถือครองที่ดินได้ 1 ไร่ อ้างอิงตามประกาศคณะกรรมการส่งสริมการลงทุน

นายอธิป พีชานนท์  รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการรัฐบาลออกมาเพื่อดึงเงินต่างชาติเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งและมีบางส่วนที่ต้องการจะตอบโจทย์กลุ่มคนที่เข้ามาลงทุนหรือทำงานในประเทศไทยนั้น เป็นความพยายามที่จะทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวทุกรูปแบบ 

"เราต้องการได้คนที่มีความสามารถเข้ามาทำงานในประเทศไทย ต้องการให้นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยแนวราบแทนที่ซื้อคอนโดมิเนียมหรือเช่าอพาร์ทเม้นท์ซึ่งที่ผ่านมาไม่สามาถซื้อได้ตามใจชอบ ซื้อได้เฉพาะคอนโดตามกฏหมายไทย"
 

การกำหนดมาตรการสนับสนุนดังกล่าวเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะดึงดูดนักลงทุน และกลุ่มคนที่มีความสามารถพิเศษ ที่มีรายได้สูงเข้ามาในประเทศไทย ทำให้เกิดการถ่ายทอดองค์ความรู้ให้กับคนไทยด้วย นับเป็นวัตถุประสงค์ที่มาประกอบกันหลายๆ เรื่อง

อย่างไรก็ตาม ด้วยสถานการณ์โควิด-19 ของบางประเทศทำให้การเดินทางยังไม่คลี่คลาย โดยเฉพาะ “จีน” ยังไม่ปล่อยคนออกนอกประเทศ ฉะนั้นมาตรการจูงใจดังกล่าวใช้ได้กับบางประเทศที่สามารถเดินทางเช้าออกตามปกติแล้ว แต่กลุ่มลูกค้าหลัก จีน  ฮ่องกง รวมทั้ง ญี่ปุ่น เป็นกลุ่มหลักที่สนใจมาซื้ออสังหาฯ หรือลงทุนในประเทศไทย ยังไม่สามารถกลับเข้าตลาดได้อย่างสมบูรณ์  ทำให้มาตรการที่ออกมาไม่ได้ผล 100%

“มาตรการที่ออกมาเป็นระยะสั้น แค่ชั่วคราว ต้องใช้สิทธิภายในระยะเวลาที่กำหนด แต่หากมองระยะยาว จำเป็นต้องมีการแก้ไขกฏหมายเรื่องการเช่าระยะยาวจาก 30 ปีให้นานกว่านั้น จะเป็นการตอบโจทย์ชาวต่างชาติมากกว่า”

รื้อกม.เช่าอสังหาระยะยาวแก้ปัญหา

ทั้งนี้ ในหลายประเทศได้มีการขยายระยะเวลาการเช่าระยะยาว ให้เหมาะสมกับการลงทุนของชาวต่างชาติ ซึ่งการเข้ามาลงทุนและเช่าอสังหาฯ ได้เพียง 30 ปีในแง่ของความคุ้มค่า “น้อยเกินไป” ฉะนั้นการให้เช่าระยะยาว ซึ่งประเทศต่างๆ ขยายระยะเวลาเช่าเป็น 60 ปี 90 ปี หรือ 99 ปี ล้วนเป็นประเทศรอบ “ไทย” ทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ มาเลเซีย กัมพูชา เมียนมา รวมทั้งประเทศที่พัฒนาแล้วได้ขยายระยะเวลาการเช่าให้เอื้อต่อการลงทุนนานแล้ว

"สำหรับประเทศไทย เข้าใจว่าการแก้กฎหมายต้องใช้เวลา ที่ผ่านมาสมาคมฯ ได้นำเสนอรัฐบาลมาหลายชุด ใช้เวลาเดินเรื่องกว่าจะผ่านกระทรวงมหาดไทย คณะรัฐมนตรี (ครม.) คณะกรรมการกฤษฎีกา ไปจนถึงกระทรวงยุติธรรม กว่าจะแก้กฏหมาย พอเปลี่ยนรัฐบาลก็ต้องเริ่มต้นใหม่ ทำให้ไม่จบสักที หากรัฐบาลต้องการจะดึงดูดคนต่างชาติเชื่อว่าวิธีการนี้ตรงจุดที่สุด”
 

นายอธิป กล่าวต่อว่า ปัจจุบันการเช่าเพื่ออยู่อาศัยสามารถทำได้แค่ 30 ปี  แต่เพื่อพาณิชกรรม อุตสาหกรรม เช่าได้ 50 ปี ในหลักความเป็นจริงอย่างน้อยควรเท่ากันคือ 50 ปีต่อได้อีก 50 ปี ยิ่งในยุคสมัยนี้โลกเปลี่ยนไปคนต่างชาติจำนวนหนึ่งต้องเช่ามากกว่าที่จะซื้อ และเป็นการ “ลดแรงกดดัน" กับความคิดที่ว่า "ขายชาติ" เพราะการเช่ากรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับคนไทย และการเช่าระยะยาวยังเป็นการลดการทำนอมินีลง เพราะไม่มีความจำเป็นต้องไปทำแบบนั้นอีกต่อไป

แนะโซนนิ่งทำเลบ้านรับต่างชาติ

นอกจากนี้ ในเรื่องของการเช่าเมื่อไม่ได้กรรมสิทธิ์ การที่คนต่างชาติจะมาใช้บริการราคาถูกลง ส่วนการที่คนไทยจะเช่าระยะยาว ขณะนี้มี พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ จะช่วยทำให้สัญญาเช่าถือเป็นหลักประกันได้ แต่ด้วยปัจจุบันระยะเวลาการเช่า 30 ปี ทำให้พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ ใช้ได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่จูงใจให้คนอยากเช่า

ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรเร่งพิจารณา โดยอิงกรณีศึกษาประเทศต่างๆ ดำเนินการมานาน ได้ผลสำเร็จ และไม่มีกระแสต่อต้าน เช่น เวียดนาม และ จีน ให้เช่าระยะยาว ข้อดีอีกด้าน คือ ที่ดินในมือของรัฐ เช่น ที่ราชพัสดุ กรมธนารักษ์ ฯลฯ ที่ต้องการนำมาให้เช่าจะได้มีโอกาสให้เช่าได้ดีขึ้นและได้ราคา

นายอธิป แนะนำต่อว่า หากรัฐต้องการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านควรกำหนดพื้นที่เป็นโซนนิ่งเปิดขายชาวต่างชาติสามารถซื้อในพื้นที่ไหนได้บ้างเพื่อป้องกันข้อโต้แย้งว่าไปซื้อในพื้นที่ที่คนไทยอยู่ ยกตัวอย่างนิคมอุตสาหกรรมที่คนต่างชาติเข้าไปอยู่จำนวนมาก เช่น ชลบุรี อยุธยา ปทุมธานี กรุงเทพฯ ภูเก็ต สมุย

จากข้อมูลพบว่า ช่วงเศรษฐกิจดี ก่อนปี 2560 ยอดขายอสังหาฯ ที่มาจากชาวต่างชาติสูงถึง 80,000 ล้านบาท/ปี ปัจจุบันลดลงเหลือ 30,000-40,000 ล้านบาท/ปี หรือคิดเป็นสัดส่วนยอดขายจากต่างชาติเฉลี่ย 10% จากมูลค่ารวมของตลาดอสังหาฯ 800,000 ล้านบาท

กระทุ้งรัฐเร่งแก้ไขกฏหมาย

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า กฏหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวกับการให้สิทธิคนต่างชาติ มีการพูดคุยกันมานานแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการแก้ไขกฏหมายที่เป็นอุปสรรค ปัจจุบันกำลังซื้อในประเทศชะลอตัวจึงต้องการแรงกระตุ้นกำลังซื้อให้ฟื้นกลับมา โดยดึงคนต่างชาติมาเป็นผู้บริโภค จากการซื้อที่ดิน คอนโด บ้าน วัสดุก่อสร้าง อุปกรณ์ตกแต่งบ้านต่างๆ เพื่อให้ธุรกิจที่เกี่ยวข้องทางตรงและทางอ้อมมีรายได้ 

“ถึงเวลาแล้วที่จะต้องทำอย่างจริงจัง ภาครัฐควรเปิดใจและให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วม และดำเนินการอย่างเร่งด่วนเพื่อสร้างดีมานด์ในประเทศร่วมฟื้นเศรษฐกิจ ด้วยการปรับเงื่อนไขเกี่ยวกับกฏหมาย ข้อจำกัดต่างๆ ในการให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในเมืองไทย มิเช่นนั้นจะเสียโอกาสและล้าหลังไปเรื่อยๆ”

ทั้งนี้ แนวทางที่ดีที่สุดคือการให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่ซื้อเพื่อลงทุนทำธุรกิจ เพราะเป็นห่วงว่าจะเป็นการเปิดช่องให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนทำธุรกิจในเมืองไทยค้าขายแข่งกับคนไทย

อย่างไรก็ดี แนวทางดำเนินการต่างๆ อาจเริ่มจากรูปแบบแซนด์บ็อกซ์ในพื้นที่นำร่องก่อนว่าผลตอบรับเป็นอย่างไร หากประสบความสำเร็จก็ดำเนินการต่อพร้อมขยายไปในพื้นที่ต่างๆ ยกตัวอย่าง การเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านได้เพื่อตอบโจทย์ความต้องการโดยเฉพาะคนจีน และคนเอเชียส่วนใหญ่ต้องการซื้อบ้านแนวราบ ไม่ได้ต้องการเช่า หรือกฎหมายการเช่า ควรพิจารณาขยายระยะเวลาเช่าระยะยาวเช่นเดียวกับต่างประเทศ

กฎหมายขาดความชัดเจน

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า กฎหมายเสมือนเอื้อให้เกิดการถือครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติในประเทศไทยแต่ก็ยังไม่ชัดเจน ที่ผ่านมามีชาวต่างชาติจำนวนมากถือครองคอนโดในสัดส่วนที่เกินกว่า 49% ในบางโครงการ เพียงแต่เป็นการถือครองผ่านนิติบุคคลไทย หรือถือครองอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ในชื่อของนิติบุคคล ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ผิดกฎหมาย แต่ก็ไม่ใช่เรื่องที่ถูกต้องเช่นกัน

“รัฐบาลหลายสมัยพยายามหาทางลดช่องโหว่ในเรื่องนี้ แต่ก็ทำได้ยาก เพราะการตรวจสอบนั้นยาก ต้องเสียเวลา เสียกำลังคนจำนวนมาก จึงยังไม่มีผลการดำเนินการที่เป็นรูปธรรม”

อย่างไรก็ตาม มีประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 2 มิถุนายน พ.ศ.2565 และมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ก.ย.2565 อาจจะเป็นกฎหมายที่ส่งเสริมในระดับหนึ่ง

โดยอนุมัติวีซ่าระยะยาว 10 ปีให้กับชาวต่างชาติ 4 กลุ่มซึ่งเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง คือ 1.ผู้มีความมั่งคั่งสูง มีทรัพย์สินมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์ และมีรายได้ส่วนบุคคลไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์/ปี และลงทุนในไทยไม่น้อยกว่า 500,000 ดอลลาร์ 2.ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ มีรายได้ส่วนบุคคลไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์/ปี กรณีรายได้ต่ำกว่าที่กำหนด ต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 250,000 ดอลลาร์ในพันธบัตรรัฐบาล หรืออสังหาริมทรัพย์

3.ผู้ที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย มีรายได้ส่วนบุคคลไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์/ปี กรณีรายได้ต่ำกว่าที่กำหนด ต้องสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป หรือครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา หรือได้รับเงินทุน Series A

และ 4.ผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษมีรายได้ส่วนบุคคลไม่น้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์/ปี กรณีรายได้ต่ำกว่าที่กำหนด ต้องสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไปในสาขาวิทยาศาสตร์หรือเทคโนโลยีหรือมีความเชี่ยวชาญในสายงานที่เข้ามาทำในประเทศไทย

โดยต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี

นอกจากนี้ยังรวมผู้ติดตามของ 4 กลุ่มแรกด้วย คือ คู่สมรส และบุตรตามกฎหมายซึ่งมีอายุไม่เกิน 20 ปี และมีจำนวนรวมกันไม่เกิน 4 คน แม้ประกาศนี้จะไม่ได้ระบุเรื่องของการถือครองอสังหาฯ ยกเว้นกลุ่มของผู้ที่เกษียณอายุจากต่างประเทศเท่านั้น แต่การได้วีซ่าระยะยาว 10 ปี เท่ากับว่า ถ้าชาวต่างชาติที่ยื่นขอวีซ่านี้สามารถอยู่ในประเทศไทยได้ 10 ปีโดยที่ต้องรายงานตัวทุก 1 ปี (ก่อนหน้านี้ทุก 90 วัน) และไม่จำกัดจำนวนครั้งในการเข้า-ออก เมื่ออยู่ในไทยก็มีความเป็นไปได้ที่จะต้องมีที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจกระตุ้นให้เกิดการซื้อคอนโดได้

แต่ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยวงเงิน 50 ล้านบาท และขออนุมัติส่งเสริมการลงทุนอาจจะเข้าเกณฑ์ตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ 1 ไร่อ้างอิงตามประกาศคณะกรรมการส่งสริมการลงทุน เรื่อง หลักเกณฑ์การอนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งสริมการลงทุนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัย

โดยมีข้อแม้ว่าต้องเป็นนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน และมีทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้วไม่ต่ำกว่า 50 ล้านบาท สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่พักอาศัยและที่ตั้งสำนักงานได้ตามที่ประกาศออกมาไม่นานนี้ ก็อาจไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการกว้านซื้อที่ดินหรือแห่เข้ามาของชาวต่างชาติแน่นอน เพราะค่อนข้างชัดเจนว่าต้องเข้ามาลงทุน และต้องผ่านการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนก่อน ไม่ใช่ว่าใครก็ได้ที่มีเงิน 50 ล้านบาทก็เข้ามาได้ 

“ประกาศนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะมีมาก่อนหน้านี้แล้วหลายฉบับและหลายปีก็ยังไม่ส่งเสริมตลาดอสังหาฯ ใดๆ แต่อาจมีประโยชน์ต่อชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติที่ลงทุนเกิน 50 ล้านบาท และผ่านการส่งเสริมการลงทุน”

กฎหมายทั้ง 2 ฉบับที่ประกาศออกมาไม่ได้ส่งเสริมให้ต่างชาติสนใจซื้ออสังหาฯ  ในประเทศไทยมากแบบที่ต้องการแน่นอน เป็นเพียงตัวช่วยให้กับชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยในการหาที่พักหรือที่อยู่อาศัยให้กับผู้บริหารและพนักงานเท่านั้น ซึ่งเรื่องนี้คงไม่ได้ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อแบบที่คาดหวัง เพราะไม่ได้ง่าย มีขั้นตอนที่กระชับ รวมถึงต้องใช้เงินลงทุนที่ค่อนข้างสูง อีกทั้งเรื่องของข้อกำหนดในการขอวีซ่าก็ค่อนข้างมีข้อจำกัดที่สูงมากเช่นกัน

แนะวางมาตรการเฉพาะพื้นที่

นายสุรเชษฐ มองว่า ตลาดอสังหาฯ ที่อาจจะได้รับประโยชน์จากทั้ง 2 กฎหมายนี้น่าจะเป็นคอนโดมากที่สุด เพราะง่ายในการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือ และทำได้โดยไม่ต้องอาศัยกฎหมายใดๆ ประกอบการซื้อ-ขาย แต่ถ้าเป็นนักลงทุนหรือเจ้าของกิจการที่ต้องการขออนุมัติการส่งเสริมการลงทุนก็คงใช้สิทธิ์ตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน แต่ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงคงซื้อคอนโด

“วีซ่าระยะยาวไม่ใช่สิทธิในการถือครองอสังหาฯ ใดๆ ก็ได้ในประเทศไทย ทำเลยอดนิยมก็คงไม่พ้นกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว สำหรับกลุ่มชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง โดยทำเลรอบๆ นิคมอุตสาหกรรม รวมถึงกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่รอบๆ หรือไม่ไกลจากโรงงานของกลุ่มที่ขอการส่งเสริมการลงทุนตั้งอยู่”

ดังนั้น อีอีซี จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดสำหรับกลุ่มขอส่งเสริมการลงทุน แต่คงไม่เกิดการกว้านซื้อที่ดินแบบที่กล่าวไปแล้ว แต่อาจจะเห็นผู้ประกอบการทำการตลาดเข้าถึงกลุ่มของชาวต่างชาติทั้ง 2 กลุ่มนี้โดยตรงผ่านทางช่องทางต่างๆ เพื่อที่จะได้เข้าถึงกำลังซื้อโดยตรงและเร็วที่สุด ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการเข้าถึงชาวต่างชาติที่มีกิจการในประเทศไทยอยู่แล้ว