ข้อพิพาทนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร | สกล  หาญสุทธิวารินทร์

เพื่อใช้เป็นกฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินของเอกชนให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งได้ใช้บังคับมาจนถึงปี2543  ได้มีการตราพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ออกใช้บังคับแทนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286 ที่ถูกยกเลิกไป
            
    ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มีบทบัญญัติการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อรับโอนทรัพย์สิน ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เช่นถนน สวน สนามเด็กเล่น ไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน ด้วย

โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ตามที่กำหนดในมาตรา 48และมีอำนาจเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาลัดการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง   ทั้งนี้ตามมาตรา47บัญญัติว่า เมื่อจัดตั้งหมู่บ้านจัดสรรแล้วให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 
               
    ที่ผ่านมามีข้อพิพาทที่เกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นคดีสู่การพิจารณาของศาลฎีกาไม่น้อย มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรช่วงปี2560ถึงปี2563  ที่ควรรู้ เช่น
              
    ปัญหาการส่งหนังสือนัดประชุมคณะกรรมการหมู่บ้าน
                   คำพิพากษาศาลฎีกาที่6057/2560      ข้อบังคับของจำเลย ข้อ 13 ได้กำหนดการส่งหนังสือนัดประชุมและเอกสารที่เกี่ยวข้องไว้แต่เพียงว่า คณะกรรมการต้องส่งหนังสือนัดประชุมไปยังสมาชิกก่อนวันประชุมไม่น้อยกว่าสิบห้าวัน จำเลยจัดส่งหนังสือนัดประชุมเป็น 4 วิธี

1.ส่งจดหมายให้เจ้าของที่ดินที่มีบ้านหรืออาคารปลูกสร้าง

2. ส่งหนังสือทางไปรษณีย์ตามที่อยู่ที่แจ้งจำเลยในกรณีเป็นเจ้าของที่ดินว่าเปล่า

3.ลงข่าวในโปรแกรมเฟชบุ๊กของจำเลย

4. ทำแผ่นป้ายประกาศติดตามจุดต่าง ๆ ในหมู่บ้าน จึงเป็นวิธีที่เหมาะแก่สภาพและพฤติการณ์ของผู้คนที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านที่เป็นวิญญูชนจะพึงได้รับข้อมูลข่าวสารในการนัดประชุมแล้ว การส่งหนังสือนัดประชุมของจำเลยจึงชอบด้วยข้อบังคับ
      
       หนี้ ค่าสาธารณูปโภคเจ้าของคนเดิมต้องรับผิด
             คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561
                       พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในการชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระแต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้าเฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น

โดยไม่ได้บัญญัติให้รวมไปถึงผู้รับโอนที่ดินต่อมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอันเกิดก่อนที่จะได้รับโอนหรือเข้าครอบครองที่ดิน

 เมื่อเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค เกิดขึ้นก่อนโจทก์เข้าเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโจทก์ไม่มีหน้าที่ที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนที่ดินมา จำเลยที่ 1

        
     ครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคไม่ได้      
                      คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5243/2562
                      ระบบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินเป็นความต้องการที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินในฐานะผู้ประกอบธุรกิจย่อมต้องบวกค่าสาธารณูปโภคของโครงการไว้ในราคาที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงองโครงการเฉลี่ยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับภาระไว้แล้ว

ดังนั้น หลักการตกอยู่ในภาระจำยอมของทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นนั้นจึงเป็นการตกไปในทันทีโดยผลของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรเท่านั้น ทั้งต้องจดแจ้งให้ปรากฏหลักฐานในเอกสารสิทธินั้นด้วย

และต้องมีผู้รับผิดชอบจัดการดูแลรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปไม่ให้เกิดช่องว่าง หรือไม่ก่อภาระผูกพันใด ๆ แก่สาธารณูปโภคนั้น และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้

เพราะกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน มีเจตนารมณ์เพื่อควบคุมการจัดสรรที่ดินของเอกชนให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเพื่อผลในทางเศรษฐกิจ สังคม และการวางผังเมือง

กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน จึงเป็นกฎหมายมหาชนที่มุ่งคุ้มครองประโยชน์สาธารณะด้วย เมื่อประเด็นข้อพิพาทหลักแห่งคดีนี้เป็นเรื่องภาระจำยอม ในทางพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของโครงการหมู่บ้านจัดสรร

ซึ่งเข้าลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน และมีกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะแล้ว ย่อมไม่อาจใช้หลักกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง  หรือภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับแก่กรณีนี้ได้
                ลาออกจากสมาชิกนิติบุคคลฯเพื่อหลบเลี่ยงไม่จ่ายค่าใช้จ่ายไม่อาจกระทำได้

     
             คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 312/2563
      กฎหมายเกี่ยวกับกาจัดสรรที่ดินได้กำหนดหลักเกณฑ์ อำนาจหน้าที่การรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อประโยชน์ส่วนรวมโดย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 าตรา 47บัญญัติว่า

“เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร...” เห็นได้ว่าเป็นการบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย ต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยผลของกฎหมาย ไม่ต้องอาศัยความยินยอมแต่อย่างใด

มาตรา 48 บัญญัติว่า “เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้...(3) เรียกเก็บเงินมาใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก”

และมาตรา 49 บัญญัติว่า “ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง

ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ....”

เมื่อกฎหมายบังคับให้จำเลยเป็นสมาชิกของโจทก์ จำเลยมีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคโจทก์มีหน้าที่ในการจัดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้เหมาะสม และเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม

หากจำเลยเห็นว่าไม่ได้รับบริการสาธารณูปโภคเท่าเทียมสมาชิกอื่นในหมู่บ้านจัดสรร จำเลยก็ชอบที่จะใช้สิทธิตามที่กฎหมายและระเบียบข้อบังคับกำหนดต่อไปได้ แต่จำเลยจะไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายตามฟ้อง โดยอ้างว่าจำเลยลาออกจากการเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหาได้ไม่.