“ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน” .... สำคัญไฉน?
ในอดีต ตั้งแต่ปี 2515 เป็นต้นมา เมื่อผู้ใด ผู้หนึ่ง ประสงค์แบ่งแยกที่ดินจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป
ไม่ว่าจะแบ่งที่ดินแปลงเดียว หรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน เพื่อการค้าจำหน่าย โดยได้รับประโยชน์ ค่าตอบแทน ผู้นั้นมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธานกรรมการ พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานตามที่ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 กำหนด ต่อมา เมื่อภาครัฐ “ยกเลิก” ประกาศคณะปฏิวัติดังกล่าว และบังคับใช้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 แทน ตั้งแต่ ก.ค.2543 เป็นต้นมา ด้วยหลากหลายเหตุผลตามที่ทราบกันโดยทั่วไป บรรดาผู้ซึ่ง ประสงค์ขออนุญาตจัดสรรที่ดินดังกล่าว ถูกบังคับให้มีหน้าที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร(กทม.) และ/หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดตามพื้นที่ที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน หรือในจังหวัดนั้นๆ
ยกตัวอย่าง ที่ดินที่ประสงค์ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตั้งอยู่ในเขตหนองจอก กทม.ให้ยื่นคำขออนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกทม. ส่วนที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด เช่น ฉะเชิงเทรา ให้ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดฉะเชิงเทรา เป็นต้น ผู้ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินในเขตกทม.ได้แก่ อธิบดีกรมที่ดิน หรือรองอธิบดีกรมที่ดินที่ได้รับมอบหมาย ส่วนต่างจังหวัด ซึ่งมิใช่กทม. ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ว่าฯ หรือรองผู้ว่าฯ ที่ได้รับมอบหมาย เป็นต้น
อย่างไรก็ดี ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือจ.ส.2 ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินดังกล่าว อาจมีความสำคัญไม่แตกต่างใบอนุญาตให้จัดตั้งบริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล สมาคม สหกรณ์จำกัด ตามประมวลกฏหมายแพ่ง และพาณิชย์ หรือตามกฏหมายอื่น ได้แก่ ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ วิศวกร สถาปนิก เป็นต้น หากไม่มีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ย่อมหมายความว่าโครงการพัฒนาที่ดินด้วยการแบ่งแยกที่ดินจำนวนสิบแปลงขึ้นไป ไม่ได้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 หรือมีเจตนาหลบ หรือเลี่ยงกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้น หรือกรณีผู้ซึ่งไม่มีใบอนุญาตวิชาชีพวิศวกร สถาปนิก หรือนักบัญชี ผู้สอบบัญชี เป็นต้น บุคคลดังกล่าว ย่อมไม่สามารถออกแบบ จัดทำรายการคำนวณ ประมาณราคาค่าก่อสร้าง หรือควบคุมการก่อสร้าง หรือไม่สามารถจัดทำ หรือตรวจสอบบัญชีตามกฏหมายที่เกี่ยวข้องได้ เป็นต้น
ซึ่งเมื่อขาด หรือไม่มีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว โครงการพัฒนาที่ดิน เพื่อการจำหน่ายที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เพื่อการอยู่อาศัย อาจไม่ได้มาตรฐานการก่อสร้าง มีสาธารณูปโภคไม่ครบถ้วน ขาดบริการสาธารณะ หรือขาดการซ่อมแซม บำรุงรักษาสาธารณูปโภค อาจเกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภค หรือการปลูกสร้างบ้าน อาคารที่พักอาศัย ไม่ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม อาจส่งผลเสียหายต่อผู้ใช้สิ่งปลูกสร้าง อาคารพักอาศัยได้ หรือการออกจัดทำรายงานบัญชี หรือรายงานงบดุล อาจไม่ถูกต้อง สอดคล้องกับพ.ร.บ.การบัญชี อาจเกิดความเสียหายต่อผู้ประกอบการ บริษัท ร้านค้านั้นๆ ได้ เป็นต้น
ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) ตามกฏหมายจัดสรรที่ดิน .... สำคัญไฉน ?
ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 ได้กล่าวถึงใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เกี่ยวข้องกับเรื่อง ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.เมื่อมีความประสงค์ขอแบ่งแยกที่ดิน จำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป เพื่อการจัดสรรที่ดิน มีวัตถุประสงค์เพื่อจำหน่ายโดยได้รับทรัพย์สิน หรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ผู้ขอแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว มีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตเพื่อการจัดสรรที่ดินดังกล่าวต่อคณะกรรมการ ตามมาตรา 22
2.คณะกรรมการมีหน้าที่พิจารณาออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้เเล้วเสร็จภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับเอกสารหลักฐาน ตามมาตรา 23 แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 22 วรรคสอง และมาตรา 27
3.ห้ามผู้ใดจำหน่ายที่ดินสิ่งปลูกสร้างก่อนได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน มาตรา 21
4.ให้แสดงใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินในบริเวณเปิดเผย ณ สำนักงานจัดสรรที่ดิน ซึ่งสามารถเห็นได้โดยง่าย มาตรา 31 วรรคเเรก
5.กรณีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ชำรุด หรือสูญหาย ให้ติดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” คณะกรรมการสามารถออกใบแทน แทนใบอนญาตฯ ฉบับเดิมที่ชำรุด หรือสูญหายได้ มาตรา 31 วรรคท้าย
6.กรณีประสงค์ขอโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน สามารถขอโอนใบอนุญาตฯ ดังกล่าวได้ ตามแบบที่คณะกรรมการกำหนด
7.กรณีผู้จัดสรรที่ดินประสงค์แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผัง โครงการ หรือวิธีที่ได้รับอนุญาต ให้ผู้จัดสรรที่ดิน ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินฯ ฯลฯ เมื่อคณะกรรมการพิจารณาอนุญาตคำขอดังกล่าวแล้ว ให้ออกใบอนุญาตเปลี่ยนแปลง แก้ไขแผนผังโครงการดังกล่าวให้แก่ผู้ขอ ผู้จัดสรรที่ดิน เป็นหลักฐาน ตามมาตรา 32
8.เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ประสงค์ยกเลิกการจัดสรรที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินฯ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดในกฏกระทรวง เมื่อคณะกรรมการพิจารณาอนุมัติยกเลิกการจัดสรรที่ดิน ให้ใบอนุญาตฯ ดังกล่าวเป็นอันยกเลิก มาตรา 54 -57
9.ผู้ใดฝ่าฝืน (ทำการแบ่งแยกที่ดิน) มาตรา 21 (ทำการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ) ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปี และปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท มาตรา 59
10.โครงการซึ่งได้รับใบอนญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 14 พ.ย. 2515 และพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไข เพิ่มเติม 2558 สามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพ.ร.บ.นี้ หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่นขึ้นมา รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนญาตฯ ดังกล่าวได้ สำหรับโครงการซึ่งหลบ หรือเลี่ยงกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ไม่สามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้
