จับตา'จุดเปลี่ยน'อสังหาฯ รายใหญ่กินรวบทุกตลาด

ภาวะการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดุเดือด จากจำนวนผู้เล่นที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะระยะหลังมีธุรกิจขนาดใหญ่หลายราย หันมารุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยนำที่ดินที่สะสมไว้มาพัฒนาให้เกิดมูลค่าเพิ่ม ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯที่เป็นผู้เล่นรายเดิมในตลาดต้องเร่งปรับตัว รับการแข่งขัน ในสังเวียน “ยักษ์ ชน ยักษ์” ด้วยการ “ปรับโครงสร้างธุรกิจ”

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา "ผ่ากลยุทธ์กระตุ้นตลาดคอนโด ปี2559 จัดโดยสมาคมอาคารชุด วานนี้ (14 ก.ค) โดยประเมินว่า จะเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ในระยะ 1 ปีจากนี้ โดยผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่เกือบทุกรายในตลาด จะปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ เพื่อคงการเจริญเติบโตทางธุรกิจรับกับการแข่งขันที่สูงขึ้น ด้วยการขยายตลาดไปในทุกสินค้า ทุกระดับราคา เพื่อสร้างความยืดหยุ่น บริหารความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ

“ดอกเบี้ยต่ำ”หนุนรายใหญ่ปรับทัพ

โดยปัจจัยที่สนับสนุนให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับโครงสร้างได้เร็วตัวได้ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ระดับต่ำเป็นเวลานาน ทำให้มีต้นทุนในการปรับโครงสร้างต่ำ มีสภาพคล่องทางการเงินสูง รวมถึงการเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่าย แตกต่างจากช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 40 (วิกฤติต้มยำกุ้ง) ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯในขณะนั้นมีทุนน้อย ทำให้ปรับตัวไม่ได้เร็ว

“ตอนนี้ทุกคนมีเงิน ทำให้เกิดการปรับตัวได้เร็วและแรงขึ้น โดยเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ หันมาพัฒนาทุกสินค้าทั้งแนวราบ แนวสูง และทุกราคา ตั้งแต่ระดับตลาดล่าง กลาง และบน จากเมื่อก่อนหากบริษัทไหนโฟกัสเฉพาะตลาดบน ก็ทำแค่สินค้าระดับบน แต่ต่อไปนี้ไม่ใช่ ทุกบริษัทรายใหญ่ต้องมีพอร์ตรายได้สั้น และยาว ทุกระดับราคา เพื่อให้โครงสร้างธุรกิจยืดหยุ่นรองรับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของธุรกิจ” นายประเสริฐ กล่าว

มองศก.ครึ่งหลังโตค่อยเป็นค่อยไป

สำหรับภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศในช่วงครึ่งปีหลัง มองว่า ยังขยายตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของรายได้จากการท่องเที่ยว ในส่วนของภาคการผลิตยังขยายตัวค่อนข้างต่ำ เพราะการส่งออกยังคงซบเซาตามเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าสำคัญ ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศยังคงได้รับผลจากปัญหาภัยแล้ง ส่งผลต่อเนื่องให้การลงทุนภาคเอกชนยังไม่มีสัญญาณฟื้นชัดเจน

“10รายใหญ่”รุกเจาะตลาดกลางบน

อย่างไรก็ตามมองว่า ธุรกิจอสังหาฯครึ่งปีหลัง จะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 บริษัท ยังคงมีแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่ารวม 2 แสนล้านบาท คิดเป็น 67% ของแผนทั้งปีที่มีมูลค่า 3 แสนล้านบาท แต่จะเป็นการเปิดตัวโครงการในตลาดกลางถึงบนมากยิ่งขึ้น เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจมีผลต่อกำลังซื้อของกลุ่มระดับล่าง เห็นได้จากการปฏิเสธสินเชื่อที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น

ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ปีนี้ ได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯจากภาครัฐ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นมากถึง 52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

แต่ทั้งนี้ คงต้องจับตาสถานการณ์อสังหาฯหลังสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยพบว่า ตลาดอสังหาฯในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาชะลอตัว เนื่องจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ผ่านมาได้ดึงกำลังซื้อล่วงหน้ามาส่วนหนึ่ง

นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐช่วยกระตุ้นยอดขายเก่าหรือยอดโอน แต่ไม่ได้ช่วยในแง่ของยอดขายใหม่ ส่งผลให้ยอดขายใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 3 เดือนแรก (ม.ค.-มี.ค.) เติบโต 8% แต่เมื่อรวม 6 เดือนแรก พบว่า ปรับตัวลดลง 5% ถือว่าเป็นการติดลบครั้งแรกในรอบ 2 ปี ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ พบว่าติดลบ 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

อสังหาฯตจว.โตเฉพาะจังหวัดหลัก

สำหรับตลาดอสังหาฯต่างจังหวัด พบว่าเติบโตเฉพาะ 6 จังหวัดหลัก คือ เชียงใหม่ ชลบุรี ขอนแก่น ระยอง ภูเก็ต สงขลา โดยตลาดโต 8% แต่โตเฉพาะทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว

ด้านนายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ตลาดคอนโดในช่วงที่ผ่านมาและปัจจุบันยังคงมียอดขายดีต่อเนื่อง แม้ว่าทิศทางเศรษฐกิจจะชะลอตัวทั้งภายในและภายนอกประเทศ เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นความต้องการที่แท้จริง  และมีการเดินทางสะดวกสบาย และหากรัฐบาลขยายเส้นทางรถไฟฟ้าตามแผนก็จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นตาม สะท้อนว่ารถไฟฟ้าเป็นสิ่งที่สร้างดีมานด์ที่อยู่อาศัยให้เกิดขึ้น

"ทิศทางเศรษฐกิจในปีนี้ ดูได้จากการลงทุนของภาครัฐ โดยเฉพาะการลงทุนรถไฟฟ้า เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้เศรษฐกิจดีตลอดเส้นทางที่มีการขยาย นอกจากนี้ยังทำให้ที่ดินมีศักยภาพมากขึ้น"นายชานนท์ กล่าว

อสังหาฯไม่มีสูตรสำเร็จตายตัว

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลตลอดเวลาไม่มีสูตรสำเร็จตายตัว ดังนั้นผู้ประกอบการจะต้องปรับตัว ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 แอล.พี.เอ็นสามารถผ่านวิกฤตมาได้เพราะมีการเปลี่ยนแปลงทางความคิด  เน้นการพัฒนาในพื้นที่ที่มีความเชี่ยวชาญ โดยเฉพาะคอนโดฯระดับล่างราคา 1 ล้านบาทบวกลบ มีการขยายโครงการอย่างต่อเนื่อง ก่อสร้างเร็วภายใน 1 ปี เพื่อหมุนรอบเงินกลับเข้ามาเร็ว

อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยประสบปัญหาชะลอตัว กลุ่มคนระดับล่างได้รับผลกระทบหนี้สินครัวเรือนเพิ่มสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของแอล.พี.เอ็น.ทำให้กู้ไม่ผ่านยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงบางโครงการสูงถึง 50% ซึ่งบริษัทได้หาทางช่วยลูกค้า เช่น ให้ลุกค้าผ่อนเงินดาวน์กับทางบริษัทไประยะหนึ่งเพื่อสร้างวินัยหลังจากนั้นให้ลูกค้ากยื่นกู้ใหม่ ซึ่งสามารถช่วยให้ลูกค้ากู้ได้กว่า 200 ราย

แม้ว่ากลุ่มลูกค้าระดับกลางล่าง จะเป็นกลุ่มที่มีความต้องการที่อยุ่อาศัยอย่างแท้จริง แต่จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารทำให้บริษัทมีแผนที่จะขยายการลงทุนไปยังเซกเมนท์อื่นๆ จากเดิมที่เน้นการลงทุนในเขตรอบนอกเมือง เพื่อจับเฉพาะกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง ก็จะหันมาลงทุนในเมืองและขยายฐานลูกค้าระดับบนเพิ่มขึ้น

 รายกลางชู10กลยุทธ์สู้รายใหญ่          

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กล่าว่า ผู้ประกอบการรายกลางต้องปรับกลยุทธ์ เพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอ และตลาดอสังหาฯที่เปลี่ยงแปลง รวมทั้งการแข่งขันจากรายใหญ่ที่บุกตลาดอสังหาฯทุกเซกเมนท์  

โดยผู้ประกอบการธุรกิจคอนโดจะต้องมีการปรับกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นตลาด คือ1.มีบิสซิเนสโมเดลที่ชัดเจน  2.โฟกัสในสถานการณ์ของแต่ละทำเล จับรอบขึ้นลงของทำเลให้ได้ อย่างเช่น รถไฟฟ้าหนึ่งสายทำธุรกิจได้ 4 รอบ ตั้งแต่รอบแรก มีจะโครงการ แต่งบประมาณไม่อนุมัติ ไปพัฒนาโครงการได้ ถ้าไม่มีทาวน์เฮ้าส์หรือทาวน์เฮ้าส์มีราคาสุงขึ้นแล้ว เพราะไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่เปลี่ยนไป ไม่ชอบอยู่ไกล ชินกับการอยู่ใกล้รถไฟฟ้า มีการเดินทางสะดวก รอบที่ 2 ลงทุนช่วงที่โครงการเริ่มชัดเจน เริ่มต้นอนุมัติโครงการ รอบที่3 ลงทุนช่วงรถไฟฟ้าวิ่งก่อน หรือหลังเปิด 6 เดือน แม้จะมีความแน่นอน แต่ซัพพลายในตลาดมีจำนวนมาก ทำให้การแข่งขันสูง รอบที่ 4 รถไฟฟ้าเปิดบริการ เป็นช่วงซัพพลายระบายออกไปเกือบหมดแล้ว แต่ราคาที่ดินจะสูงมาก  

3.การเป็นรายแรกที่ต้นทุนที่ดินต่ำ แข่งขันต่ำ แต่ความต้องการมีอยู่แล้ว  4.การเอาชนะตลาดด้วยการสร้างความแตกต่าง ทำให้ประสบความสำเร็จ  5.เข้าใจดีมานด์อย่างชัดเจน ทุกทำเลมีลูกค้าหลากหลายกลุ่ม สามารถพัฒนาโครงการที่หลากหลายรูปแบบ เพื่อรองรับความต้องการผู้บริโภคในแต่ละกลุ่ม 6.พัฒนาสินค้าและการบริการให้ครอบคลุมทุกความต้องการด้านการอยู่และไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในปัจจุบัน 7.พัฒนาบริการก่อนและหลังการขาย สามารถรองรับและแก้ไขปัญหาให้กัลลูกค้าได้   การบริการจะแข่งกันมากใน 5 ปีข้างหน้ สินค้าจะมีหน้าตาเหมือนกันหมด หากไม่มีบริการการขายจะไม่สามารถสู้ได้  8.หลังจากเซอร์วิสจะเป็นเรื่องของไอทีเฮ้าส์แคร์ ซึ่งบริษัทกำลังทำการวิจัยอยู่ ต้องนำเข้ามาใช้กับคอนโดและอยู่อาศัยได้ 9.สร้างนวัตกรรมใหม่อย่างไม่หยุดนิ่ง 10.พัฒนาองค์กรไปพร้อมกับพันธมิตร

ธปท.พบสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายบางจุด 

นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมา ธปท. ได้ติดตามดูภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ซึ่งไม่พบสัญญาณฟองสบู่ แต่ยอมรับว่ามีสัญญาณภาวะสินค้าล้นตลาด (โอเวอร์ซัพพลาย) ในบางจุด โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าต่างๆ ที่เตรียมจะสร้างขึ้น

อย่างไรก็ตาม ด้วยความที่ประเทศไทยมีความเป็นสังคมเมือง (Unbanization) ที่มากขึ้น ส่งผลให้หลายคนเข้ามาอยู่ในเมืองกันมากขึ้นด้วย ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงยังมีอยู่ โดยรวมแล้ว ภาวะฟองสบู่ ไม่ได้น่าเป็นห่วง แต่จะมีภาวะสินค้าล้นตลาดบ้างในบางจุด