อสังหาฯรุกปักธง‘เอกมัย’ดันที่ดินพุ่ง50%

ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทยอยปักธงจับจองเปิดโครงการ ทั้งเพื่อหลีกเลี่ยงความหนาแน่นของสุขุมวิทตอนต้น และแสวงหาโอกาสล่วงหน้า ก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด

อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในปีนี้ลงทุนในการซื้อที่ดินเพิ่มเติมอีกราว 7,000 ล้านบาท กระจายอยู่ทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ รวมถึงในย่านสุขุมวิทตั้งแต่ทองหล่อลงไปรวมอยู่ด้วย โดยหนึ่งในทำเลที่ต้องจับตามองในแง่ "ราคาที่ดิน" ที่ปรับตัวสูงขึ้นมากคือ "ซอยเอกมัย" ซึ่งมีหลายปัจจัยที่ส่งเสริมศักยภาพในฐานะ "คู่แฝด" ของทองหล่อ ที่ห่างกันเพียง 500 เมตร และได้รับความนิยมนำหน้าไปแล้วหนึ่งก้าว

ข้อมูลจากเทอร์ราบีเคเค ระบุว่า อัตราการเติบโตของราคาประเมินที่ดินของเอกมัยสูงราว 50% นับตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมาเท่ากับ ทองหล่อ และจากประสบการณ์ที่ผ่านมาของแสนสิริ เมื่อราว 3 ปีที่ผ่านมา ยังสามารถซื้อดินได้ในราคา 3 แสนกว่าต่อตารางวา แต่ปัจจุบันราคาสูงราว 1 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว

ผลดังกล่าว สะท้อนต่อเนื่องถึงราคาการขาย Resale ของโครงการที่มีอยู่ ที่เติบโตเฉลี่ยตามไปที่ 6-10% ต่อปี ด้วยราคาประมาณ 1-1.6 แสนบาท/ตร.ม. และสำหรับลูกค้าที่ปล่อยเช่าต่อ ทำราคาได้ราว 2.5-5 หมื่นบาท/เดือน โดยมีผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ราว 5-6% ต่อปี

การเข้ามาบุกย่านเอกมัยของแสนสิริ ทำให้มีคอนโดรวมกันกว่า 643 ยูนิตในซอยนี้ ชิมลางก่อนด้วยโครงการซีล บาย แสนสิริ 374 ยูนิต ต่อเนื่องด้วยไตรมาสนี้เปิดตัวโครงการ ทากะ เฮาส์ แบรนด์น้องใหม่ที่ซอยเอกมัย 12 ด้วยมูลค่าราว 2,000 ล้านบาท ตั้งเป้าว่าจะมีลูกค้าไทยและต่างชาติ 55% ต่อ 45%

โดยเฉพาะเป้าหมายจากตลาดพรีเมียมอย่าง "ญี่ปุ่น" อันเป็นผลมาจาก 2 ปัจจัยคือ ย่านเอกมัย เริ่มเป็นที่นิยมของชุมชนชาวญี่ปุ่นที่เดินทางมาทำงานในไทย (Expat) และที่สำคัญคือ โครงการนี้เป็นการเข้าร่วมทุนกับบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด จากญี่ปุ่น เพื่อจัดตั้งเป็นบริษัท สิริ ทีเค วัน โดยทางแสนสิริถือหุ้น 70% และโตคิว 30%

ขณะเดียวกันการแข่งขันในย่านนี้ยังถือว่าไม่รุนแรง เนื่องจากตั้งแต่ต้นปีมีซัพพลายจากทุกโครงการของทุกบริษัท 800 ยูนิต ถึงปัจจุบันมีการปล่อยออกไปแล้วกว่า 50% ซึ่งประเมินว่าด้วยการตอบรับที่รวดเร็วทำให้อีก 400 ยูนิตที่เหลือไม่น่าจะเป็นปัญหาคงค้าง

ทำเลที่นิยมของชาวต่างชาติในย่านนี้เริ่มต้นมาจากซอยสุขุมวิท 49 ก่อน จากนั้นเมื่อเริ่มมีการพัฒนาหนาแน่น ความเจริญจึงกระจายตัวสู่ย่านทองหล่อ มากขึ้น ทำให้ที่ดินบริเวณทองหล่อสูงถึง 1 ล้านไปจนถึง 1.5-1.6 ล้านบาท/ตร.ว.แต่ปัจจุบันศักยภาพของเอกมัยเริ่มเทียบเคียงขึ้นมา ทั้งในแง่ของการมีไลฟ์สไตล์ของร้านค้า-ร้านอาหาร สถานบันเทิงสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ และในเชิงที่ตั้งยังมีถนนที่สามารถเชื่อมต่อโดยตรงถึงกัน และมีทางออกสู่สายหลักทั้งสุขุมวิทและเพชรบุรีตัดใหม่ เป็นจุดกลางที่เชื่อมระหว่างกรุงเทพฯชั้นในและชั้นนอก จนทำให้ราคาสูงขึ้นดังที่ได้กล่าวมา ขณะเดียวกันการมีจุดแข็งเรื่องพันธมิตรอย่างโตคิว ที่ใหญ่กว่าแสนสิริถึง 10 เท่า เชื่อว่าจะนำความเชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเสริมให้โครงการน่าสนใจมากยิ่งขึ้น

ดังนั้น เมื่อพูดถึงทำเลที่มีซอยเชื่อมต่อเป็นสายเดียวกันจากทองหล่อและเอกมัยต่อเนื่อง จึงไม่อาจมองข้าม "พระโขนง" ไปด้วยได้ และปัจจุบัน หากนับตั้งแต่ย่านทองหล่อไปจนถึงสุขุมวิทตอนปลาย แสนสิริ มีการพัฒนาไปแล้วกว่า 6 โครงการ 2,122 ยูนิต ผ่านการพัฒนาภายใต้แบรนด์ที่หลากหลายอาทิ เดอะ ไลน์ ซึ่งวางตำแหน่งเป็นคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าหรือห่างไม่เกินระยะ 500 เมตร, เดอะ เบส มีราคาระดับรองลงมาที่ราว 1 แสนบาทต้นๆ ต่อตร.ม.

และล่าสุดกับการเปิดตัวแบรนด์ "เฮาส์" ที่นำร่องกับ 2 โครงการแรกไปแล้วในทำเลสุขุมวิท 77 หรือ T77 ของแสนสิริ ได้แก่ ฮาสุ เฮาส์ มีตลาดท้องถิ่น 55% และที่เหลือเป็นต่างชาติ โดมีลูกค้าจากฮ่องกงสูงสุด 20% ส่วน โมริ เฮาส์ มีตลาดท้องถิ่นครองส่วนแบ่ง 50% ตามด้วยฮ่องกง 38% และจีน 4%

"โครงการที่เอกมัยยังวางราคาที่ไม่เกิน 2 แสนบาท/ตร.ม.ได้ ส่วนพระโขนง ราคาอยู่ที่ระดับ 1 แสนกลางๆ ซึ่งในระยะยาวมองว่า เทรนด์ของราคาที่ดินในทำเลทองของกรุงเทพฯ เมื่อไต่ระดับไปถึง 2 ล้านปลายๆ ต่อตารางวาแล้ว การจะขึ้นไปที่หลัก 3 ล้านบาทมักจะยากขึ้น ดังนั้น อนาคตในการพัฒนาในย่านสุขุมวิทตอนปลายคงจะคล้ายคลึงกัน"

ส่วนโครงการล่าสุด ทากะ เฮาส์ บนที่ดิน 3 ไร่นั้น ตั้งเป้ายอดขายในช่วงพรีเซล 1,000 ล้านบาท หรือเกินกว่า 50% โดยนอกเหนือจากการทำตลาดในประเทศแล้ว ถอดประสบการณ์จากการขายแบรนด์นี้ใน 2 โครงการแรก ซึ่งได้รับผลตอบรับดีจากต่างชาติ ด้วยการเปิดตัวแบบ Global Launch พร้อมกันทั้งไทยและต่างประเทศ ได้แก่ ญี่ปุ่น, ฮ่องกง, จีน, สิงคโปร์, ไต้หวัน วันที่ 16-17 ก.ย. วางราคาเริ่มต้น 4.49 ล้านบาท

"จุดเด่นของ ทากะ เฮาส์ที่แตกต่างคือ การเน้นพื้นที่ส่วนกลางที่มากขึ้น และเน้นแนวคิดการทำบ้านพักให้เหมือนรีสอร์ท และมีจุดเด่นเรื่องการให้สิ่งอำนวยความสะดวกที่พิเศษขึ้นมาจากโครงการอื่นๆ เช่น สระว่ายน้ำทวนกระแส หรือลู่วิ่งใต้น้ำ ที่มาให้บริการเป็นครั้งแรก เป็นต้น"

สำหรับปีนี้ แสนสิริ ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม 8 โครงการ จากอสังหาฯทั้งหมด 19 โครงการ ตั้งแต่ต้นปีเปิดคอนโดไปแล้ว 2 แห่ง ขณะที่เฉพาะไตรมาส 4 เหลือการเปิดตัวอีก 4 โครงการรวมมูลค่าราว 1.9 หมื่นล้านบาท และเฉพาะช่วงครึ่งปีแรกมียอดขายไปแล้วกว่า 1.58 หมื่นล้านบาท และตั้งเป้าในครึ่งปีหลังไว้อีกราว 1.4 หมื่นล้านบาท