เร่งสปีดฟื้นอสังหาฯ 7เดือนพลิกสู่นิวนอร์มอล

พลันที่รัฐประกาศใช้พระราชกำหนด(พ.ร.ก.) ฉุกเฉินล็อกดาวน์ประเทศนานเกือบ 3 เดือน ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทว่าเมื่ออัตราการติดเชื้อเริ่มดีขึ้น ธุรกิจกลับมาเดินหน้า เข้าสู่การผ่อนคลายล็อกดาวน์ระยะที่ 5 จึงน่าจะเป็นเวลาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในการพลิกฟื้นตลาด 

ในงานเสวนา "ฟื้นอสังหาฯโดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง" ที่จัดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ร่วมกับสมาคมผู้ซื้อบ้าน วานนี้ (29 มิ.ย.) 

โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง 5 เดือนแรก(ม.ค-พ.ค.)ปี 2563 ว่าซึ่งเป็นช่วงคาบเกี่ยวสถานการณ์โควิด ส่งผลทำให้ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ เฉลี่ยต่อเดือนเหลือเพียงเดือนละ24 โครงการ จำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 4,944 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนที่ 20,768 ล้านบาท 

โดยประมาณการณ์ว่าหากสถานการณ์ในช่วง 7 เดือนของปี 2563 หลังการเปิดตัวโครงการใหม่ดีขึ้น 20% โดยไม่เกิดโควิดระลอก 2 คาดการณ์ว่า ในปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 357 โครงการ ลดลง 26% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 480 โครงการ แยกเป็นจำนวนหน่วย เปิดตัวโครงการ 72,875 ยูนิต ลดลง 39% เมื่อเทียบกับปี 2562 คิดเป็นมูลค่า 305,096 ล้านบาท ลดลง 36% หากเทียบกับปี 2562 ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยปี 2563 เพิ่มขึ้น4%

ส่วนอัตราการขายบ้านพบว่า บ้านที่มีมูลค่าสูงมีมากกว่า จึงเห็นการเปิดตัวโครงการลดลง แต่เน้นไปทำบ้านราคาสูงขึ้น จับตลาดกลางถึงตลาดบน ราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่บ้านตลาดระดับต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท ยังเหลือค้างสต็อกมาก เป็นผลมาจากการธนาคารค่อนข้างคุมเข้มสินเชื่อ ในช่วงวิกฤติโควิด

เขายังกล่าวว่า ในปี 2563 พบว่ามีนักพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยกว่า 10 บริษัท เป็นผู้กินส่วนแบ่งทางการตลาดถึง 70%  ถือว่าเป็นผู้ที่มีอิทธิพลหลักในการวางกลยุทธ์ทำตลาด ขณะที่สัดส่วนแบ่งการตลาดอีก 30%เป็นกลุ่มบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งในช่วงวิกฤติโควิด เกิดการเปลี่ยนแปลง รายใหญ่ในตลาด อย่างเช่น บมจ. พฤกษา เปิดตัวโครงการน้อยลงในช่วง 5 เดือนแรกของปี จึงถูก บมจ. เอพี ไทยแลนด์ แซงขึ้นมา 

 เขามองว่า วิกฤติโควิดไม่ส่งผลกระทบรุนแรงกับอสังหาฯ มากเท่ากับวิกฤติปี 2540 ที่สถาบันการเงินล้มส่งผลทำให้บริษัทต้องปิดกิจการ แต่วิกฤติโควิด ส่งผลระยะสั้น ทำให้โครงการเปิดตัวน้อยลง แต่ไม่ลดลงมากแบบปี 2540

ทั้งนี้แม้ภาวะเศรษฐกิจและภาพรวมตลาดอสังหาฯจะตกลง แต่พบว่า อัตราราคาที่ดินในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา มีราคาซื้อขายกันเพิ่มขึ้น 10% โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง สะท้อนให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยบริเวณที่มีการพัฒนาสาธารณูปโภค ยังคงได้รับความนิยม ดังนั้น การพัฒนารถไฟฟ้าและสาธารณูปโภคสามารถเป็นกลไกหลักในการพลิกฟื้นและขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ ภาครัฐจึงควรเร่งลงทุนเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ และภาพรวมเศรษฐกิจ

ด้าน อภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร กล่าวว่า ในช่วง 5 เดือนแรกสถานการณ์อสังหาฯลดลงไปตามวิกฤติโควิด เนื่องจากคนขาดความเชื่อมั่นเป็นหลัก ทั้งที่ในความเป็นจริงหากแยกตามตลาด และบางราคา รวมถึงทำเลยังเติบโต ดังนั้นจึงต้องพิจารณาเป็นรายเซ็คเมนท์ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดบ้านระดับกลางถึงระดับบน

 เขายังประเมินว่า โควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในระยะสั้น แต่สามารถผลักดันให้กลับมาฟื้นตัว เปลี่ยนวิถีปกติใหม่ (New Normal)เมื่อผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรม จะมีความต้องการใหม่ที่ทำให้ตลาดเติบโต ผู้ประกอบการ นักพัฒนาอสังหาฯ ในตลาดควรร่วมมือกัน ผลักดันให้ไทยมีมูลค่าและคุณค่าด้านอสังหาฯ โดยดึงศักยภาพในด้านต่างๆมาใช้ ทั้งระบบสาธารณสุขที่มีประสิทธิภาพ และเทคโนโลยีดิจิทัล รวมถึงนวัตกรรมใหม่ๆมาช่วยในการยกระดับการพัฒนาตลาดอย่างสร้างสรรค์ โดยมาตรการระยะสั้นคือการสกัดกั้นโรคระบาด และคลายล็อคดาวน์ มาตรการระยะกลางและยาวจะต้องเร่งฟื้นความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ รวมไปถึงการรวมพลังคนในประเทศทุกภาคส่วน ทั้งภาคธุรกิจ และภาคประชาชน ช่วยส่งสัญญาณให้ภาครัฐ ทำหน้าที่เป็น "รัฐบาลกัปตัน" ที่นำประเทศไปสู่คุณค่าใหม่