คอนโดกลาง-เล็กกระอักแบงก์เข้มปล่อยกู้โปรเจคใหม่

นายดิฐวัฒน์ อิสสระ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานสร้างสรรค์สื่อและเทคโนโลยี สารสนเทศ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า แนวทางการดำเนินธุรกิจจากนี้บริษัทระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการมากขึ้น จะต้องมีการวิเคราะห์ข้อมูลในการพัฒนาโครงการแต่ละแห่งอย่างเต็มที่ก่อนตัดสินใจลงทุน ต้องเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพและมั่นใจว่าจะขายได้

ทั้งนี้ เนื่องจากสถาบันการเงินคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อโครงการมากขึ้น โดยก่อนอนุมัติเงินกู้ก่อสร้างงวดแรกจะต้องมียอดพรีเซล 50-60% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 30-40% โดยจะปล่อยเงินกู้ให้เพียง 50% ของวงเงินก่อสร้าง จากเดิม 70% นอกจากนี้ยังต้องดูถึงกระแสเงินสดของผู้ประกอบการและบริษัท

“จากเดิมที่ดูแค่ตัวเลขยอดรวมธรรมดา เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ประกอบการมีสภาพคล่องสามารถพัฒนาโครงการให้เสร็จสิ้นตามกำหนดระยะเวลา ที่ผ่านมาบริษัทได้รับเครดิตจากธนาคาร แต่ระยะหลังกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อวงเงินก่อสร้างมากขึ้นถือเป็นอุปสรรคอย่างหนึ่งของการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและเล็กที่ต้องอาศัยเงินกู้เป็นหลัก มีเงื่อนไขเพิ่มเติมมากขึ้น ขนาดที่ผ่านมาแบงค์ไว้ใจ เราไม่ต้องมียอดพรีเซลยังเจอเงื่อนไขที่โหดขึ้นเยอะ ฉะนั้นรายใหม่ที่เข้ามาลำบาก เข้าใจได้ว่าแบงก์ต้องระวัง เพราะแนวโน้มอสังหาฯ ไม่ดีมาตั้งแต่ปลายปี 2562 จากการที่เศรษฐกิจชะลอตัว”

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบัน เงื่อนไขในการขอกู้เงินจากธนาคารเพิ่มขึ้น ทั้งในเรื่องรายได้อะไรต่างๆ แต่สำหรับพฤกษา จะไม่ใช้เงินลงทุนจากการกู้เงินธนาคาร เพราะบริษัทบริหารกระแสเงินสด (cash flow) ได้ดีที่สุดในวงการอสังหาฯ มีเงินเหลือจำนวนมาก ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทใช้วิธีออกหุ้นกู้ (Debenture) ระยะยาว ตั๋วเงิน ส่วนเงินกู้ใช้น้อยมากไม่ถึง 20% หรือแทบไม่ได้ใช้เพราะดอกเบี้ยแพง

“สำหรับรายเล็กที่ไม่ได้เข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีกระแสเงินสดไม่มากจำเป็นต้องใช้บริการเงินกู้จากธนาคาร จึงถือเป็นเรื่องใหญ่ หากไม่สามารถขอกู้ได้ ทำให้รายกลางเล็กที่มีสายป่านไม่ยาวพอหายออกไปจากตลาดเพราะสต็อกเยอะ ขาดสภาพคล่อง ขณะที่รายใหญ่ยังอยู่ได้เพราะสายป่านยาวและมีวิธีการหาเงินจากต้นทุนที่ถูกกว่า”

นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ อุปนายกสมาคมและเลขาธิการ สมาคมอาคารชุดไทย และผู้บริการปรีดา เรียลเอสเตส กล่าวว่า นโยบายธนาคารเข้มงวดขึ้นมากในปีนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เพราะยอดขาย กำลังซื้อ ความต้องการในการซื้อ หดตัวลง ชัดเจน ในฐานะผู้ประกอบการได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะเงื่อนไขในการปล่อยสินเชื่อยากขึ้น แต่ไม่ได้มีมาตรฐานกำหนดออกมาที่ชัดเจนตายตัว ซึ่งที่ผ่านมาในส่วนของปรีดา เรียลเอสเตสก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ก่อสร้างงวดแรกจะต้องมียอดพรีเซล 50% ของมูลค่าโครงการมาระยะหนึ่งแล้ว ปล่อยค่าก่อสร้าง70% แต่อาจจะมีเงื่อนไขรายะละเอียดมากขึ้น

โดยผลกระทบในขณะนี้ คือ ยอดพรีเซลที่ไปไม่ถึงเกณฑ์ เพราะลูกค้าเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากโควิด-19 คือ กลุ่มทำงานสายการบินย่านดอนเมืองเป็นหลัก ยอดขายราว 40% ไม่ถึง 50% แบงก์ไม่ยอมปล่อยขนาดลดวงเงินลงมาจาก 300 ล้านบาท เหลือ 150 ล้านบาท เพราะดูจะไม่มั่นใจแต่สุดท้ายก็ปล่อยสินเชื่อซึ่งใช้เวลานานมากในการเจรจา เพราะเพิ่งสร้างเสร็จและโอนในเดือน ม.ค.ที่ผ่านมา

“ส่วนใหญ่เงื่อนไขขึ้นอยู่เคสบายเคสมากกว่า ที่จะอนุมัติจำนวนสินเชื่อมากน้อยต่างกันไป แต่เจ้าหน้าที่บอกว่าปีหน้าอาจลดความเข้มงวดลง หากสถานการณ์เศรษฐกิจดีขึ้น เพราะธนาคารต้องการรายได้จากการปล่อยสินเชื่อเช่นกัน หลังจากเข้มงวดในช่วงที่เกิดวิกฤติโควิด”

อย่างไรก็ดี สุดท้ายเชื่อว่า เจ้าหน้าที่ธนาคารจะตรวจสอบในแต่ละโครงการเป็นกรณีไปว่า เป็นโครงการที่อยู่ในระดับราคาไหน กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อมากน้อยแค่ไหน หากราคาสูงเกินไปลูกค้าจับต้องไม่ได้ ยอดพรีเซลไม่ถึง 50% ของมูลค่าโครงการธนาคารคงไม่ยอมปล่อยกู้