“เอเวอร์แกรนด์” สู่ “อสังหาฯ” ไทย หนี้ต่ำ-สภาพคล่องสูงต้านวิกฤติ

เบื้องต้นบริษัทไม่สามารถชำระหนี้ดังกล่าวได้ จึงเสนอการชำระหนี้ด้วยส่วนลด สำหรับซื้อสินทรัพย์ของบริษัทที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย สำนักงาน ร้านค้ารวมถึงลานจอดรถแทนการชำระด้วยเงินสด รวมธนาคารกลางจีน (PBOC) ได้ประกาศอัดฉีดเงินสด 9 หมื่นล้านหยวน (1.4 หมื่นล้านดอลลาร์) เข้าสู่ระบบการเงินเพื่อเพิ่มสภาพคล่องลดความตื่นตระหนกหนี้เสียที่จะเกิดขึ้น

อย่างไรก็ตามหากย้อนมาดูวิกฤติทางการเงินที่ผ่านมามักจะเกิดกับภาคอสังหาริมทรัพย์และลามไปยังสถาบันการเงิน ล้วนก่อให้เกิดวิกฤติทั้งสิ้นทั้งช่วงต้มยำกุ้งของไทยที่มีการกู้เงินเกินตัวจากต่างประเทศด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ และการตรึงค่าเงินบาท

ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯในช่วงนั้นนั้นเติบโตอย่างสุดขีดด้วยเงินกู้ยืมมา หรือเครดิตมาใช้ในการดำเนินธุรกิจ จนถูกโจมตีค่าเงินบาททำให้ต้องมีการประกาศลอยตัวค่าเงิน ส่งผลทำให้หนี้ที่มีอยู่ทวีคูณเป็น 10 เท่าตัว เผชิญหนี้สินล้นพ้นตัว และนำไปสู่การล้มละลายจนกลายเป็นโดมิโนตามมา

เช่นเดียวกับวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์สหรัฐ เกิดจาก  “เลห์ แมนบาร์เธอร์ส” วาณิชธนกิจชื่อดังปล่อยเงินกู้ให้ผู้ซื้อบ้านที่ไม่มีความสามารถจะผ่อนได้ในสหรัฐ จนเกิดเป็นฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ และยังออกตราสารที่อิงกับการขายบ้านในสหรัฐของออกมาขายให้กับนักลงทุน จนเกิดวิกฤติลามต่อเนื่องหลังเลห์ แมนบาร์เธอร์ส เข้าสู่ภาวะล้มละลาย

หากดูจากกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ของไทยที่ผ่านช่วงวิกฤติปี 2540 จนทำให้มีบทเรียนจากการกู้เกินตัว และนำไปสู่การล้มละลายทำให้ดีเวลลอปเปอร์ของไทยมีความระมัดระวังและยังหวาดกลัวในการสร้างหนี้

และยิ่งช่วงก่อนเกิดโควิด -19 ธุรกิจอสังหาในไทยเจอมาตรการดับความร้อนแรงด้วยมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้การปล่อยวงเงินสินเชื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมีอัตราลดลงเหลือ 80% จากเดิมเกณฑ์กำหนดอยู่ที่ 90-95% มา ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 จนทำให้มีผลยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ลดลง และยอดขายที่พักแนวสูงชะลอตัวลงอย่างชัดเจน

ช่วงนั้นผู้ประกอบการหลายเบนเข็มไปยังที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความต้องการสูงและไม่มีอยู่ในข่ายเก็งกำไรมากเหมือนแนวสูง ส่งผลทำให้สามารถลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ในไทยลงไปได้ จนเจอผลกระทบโควิดทำให้ผู้ประกอบการทุกรายเข้าโหมดระมัดระวังตัวมากยิ่งขึ้น ลดการออกโครงการใหม่ รักษาสภาพคล่อง และหาแหล่งเงินทุนเพิ่มเติมรวมไปถึงการเปลี่ยนไปสู่“พร็อพเทค” หรือ Proptech การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยและเพิ่มความสะดวกสบายในโครงการที่อยู่อาศัย

หากประเมินจากฐานะทางการเงินของดีเวลลอปเปอร์ในช่วง 6 เดือนปี 2564 ที่ผ่านมาพบว่าแต่ละบริษัทรักษาตัวเลขทางการเงินได้แข็งแกร่งด้วยอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ที่บริษัทยักษ์ใหญ่แทบจะไม่เกินระดับ 2 เท่า ทั้งที่ในช่วงการเติบโตตัวเลขดังกล่าวขึ้นไปแตะ 3 เท่าได้

การประเมินบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บล.เอเซีย พลัส จุดเด่นกลุ่มนี้พื้นฐานธุรกิจมีความเสี่ยงต่ำ เน้นพอร์ตแนวราบที่มีความต้องการแท้จริงแข็งแรง และที่มีแนวโน้มผลประกอบการ ไตรมาส 3 ปี 2564 ยังเติบโตจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งช่วงไตรมาส 4 ปี 2564 จะเป็นจุดสูงสุดของปี หนุนจากการเปิดโครงการใหม่ และส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ นอกจากนี้ ธุรกิจโรงแรม ศูนย์การค้า ค้าปลีก ยังเริ่มฟื้นตัวขึ้นอย่างโดดเด่น หลังคลายมาตรการล็อกดาวน์