WHAIR - การซื้อสินทรัพย์ใหม่จะเพิ่ม DPU
อัตราการปล่อยเช่าใน 2Q อยู่ที่ 89.4% โดยมีอัตราการต่ออายุสูงถึง 91% เราคาดอัตราการปล่อยเช่าจะสูงต่อเนื่องใน 2H เราปรับลดประมาณการกำไรและ DPU ปี FY22F-FY24F ลง 5-8% และปรับราคาเป้าหมาย (กลางปี 2023) ลง 9% เป็น 9.70 บาท
เนื่องจากค่าธรรมเนียมในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น และรายได้ รับประกันการเช่าลดลง เราคาดการซื้อสินทรัพย์ใหม่ จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้นเป็น 0.63 บาท จากเดิม 0.62 บาท, อายุสิทธิการเช่ายาวขึ้น, พอร์ตการลงทุนกระจายตัวมากขึ้น และสภาพคล่องดีขึ้น ทั้งนี้ จากราคาปิดล่าสุด TTR อยู่ในระดับน่าสนใจที่ 39% และ IRR อยู่ที่ 10.3% เราคงคำแนะนำ ซื้อ
ผลการดำเนินงานมีแนวโน้มทรงตัวใน 2H
อัตราการเช่าลดลงจาก 91.2% ใน 1Q เป็น 89.4% ใน 2Q (ใกล้เคียงประมาณการของเราที่ 90%) โดยอัตราการต่ออายุสูงถึง 91% ทั้งนี้ มีสัญญาประมาณ 30% จะหมดอายุใน 2H ซึ่งบางส่วนมีการต่อสัญญาเรียบร้อยแล้ว เราคาดอัตราการเช่าจะทรงตัวที่ 90%
ปรับประมาณการ
เราปรับประมาณการกำไรจากการดำเนินงานปี FY22F-FY23F ลงปีละ 8% เป็น 503 ล้านบาทในปี FY22F (1H มีกำไร 261 ล้านบาท คิดเป็น 52% ของประมาณการใหม่ของเรา) และ 504 ล้านบาทในปี FY23F และปรับลดประมาณการปี FY24F ลง 5% เป็น 517 ล้านบาท เราได้ปรับเพิ่มสมมติฐานค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และปรับลดรายได้การรับประกันรายได้เนื่องจากมีอัตราการเช่าเต็มพื้นที่ เราปรับลดประมาณการ DPU ปี FY22F-FY23F ลงปีละ 8% เป็น 0.62 บาท และปี FY24F ลง 5% เป็น 0.61 บาท เราปรับราคาเป้าหมาย (กลางปี 2023) ลง 9% เป็น 9.70 บาท
การซื้อสินทรัพย์ใหม่ จะเพิ่มเงินปันผลต่อยูนิต
เราเชื่อว่าการซื้อสินทรัพย์ใหม่ (Fig. 1-4) จะส่งผลดีกับ WHAIR ดังนี้ (i) สินทรัพย์ใหม่จะให้เงินปันผล 0.68 บาท/ยูนิต เมื่อรวมกับเงินปันผลจากทรัพย์สินปัจจุบัน จะทำให้เงินปันผลเพิ่มเป็น 0.63 บาทหลังการซื้อทรัพย์สิน ซึ่งสูงกว่าประมาณการของเราที่ 0.62 บาท (ii) กระจายความเสี่ยงทั้งทำเลที่ตั้ง (ทำเลใหม่ตั้งอยู่ที่นิคมอุตสาหกรรม Hi-Tech Kabin) ประเภทสินทรัพย์ และลูกค้า (iii) ทำให้อายุสิทธิการเช่าของ WHAIR ยาวขึ้น เนื่องจากสินทรัพย์ใหม่เป็นสิทธิการเช่า 30+30 ปี เทียบกับอายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของสินทรัพย์ปัจจุบันที่ 56 ปี) และ (iv) ทำให้มูลค่าตลาด (market cap) ของ WHAIR เพิ่มขึ้น 14% เป็นประมาณ 7.1 พันล้านบาท และจะทำให้สภาพคล่องการซื้อขายหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้น
