Econ hack อสังหาฯ Hit | ปิยศักดิ์ มานะสันต์
เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้เขียนได้รับเกียรติจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ Terra BKK ให้เป็นหนึ่งในวิทยากรในงานสัมมนา Terra Hit Economic Hack 2023 ร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจและอสังหาฯ หลายท่าน จึงอยากจะนำประเด็นในงานเสวนามาแบ่งปันให้ผู้อ่านทราบ
หากไม่นับรวมวิกฤติธนาคารที่เกิดขึ้นในช่วงเดือนที่ผ่านมา ตัวเศรษฐกิจปัจจุบันดูเหมือนจะขยายตัวได้ดีต่อเนื่อง โดยดัชนีผู้จัดการฝ่ายจัดซื้อ (PMI) ภาคการบริการเบื้องต้น (Services PMI) ของประเทศใหญ่ทั่วโลกแสดงสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนมากขึ้นในเดือน ก.พ.(ต่อเนื่องถึงตัวเลขเบื้องต้นเดือน มี.ค.)
ขณะที่ดัชนี PMI ภาคการผลิตของประเทศหลัก (ยกเว้นจีน) ยังคงอยู่ในแดนลบ แม้ว่าจะฟื้นตัวขึ้นมาเล็กน้อย ขณะที่กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ก็ปรับเพิ่มการคาดการณ์เศรษฐกิจของปีนี้ขึ้น
ขณะที่อัตราเงินเฟ้อยังชะลอตัวแต่น้อยกว่าคาด โดยการศึกษาอัตราเงินเฟ้อทั่วโลกพบว่า เริ่มลดในอัตราที่ช้าลงในเดือน ม.ค. ซึ่งอัตราเงินเฟ้อที่สูงอย่างต่อเนื่องทำให้ธนาคารกลางต่างๆ โดยเฉพาะธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) ต้องขึ้นดอกเบี้ยยาวนานขึ้น (higher for longer)
ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวคือสิ่งที่ตลาดเรียกว่า “No Landing Scenario” หรือเศรษฐกิจที่โตต่อเนื่อง และเงินเฟ้อสูงต่อเนื่อง แม้ขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่อง ทำให้ธนาคารกลางจะต้องขึ้นดอกเบี้ยแรงและยาวนานขึ้น (ซึ่งก็เป็นสาเหตุของวิกฤติธนาคารในช่วงที่ผ่านมา)
อย่างไรก็ตาม การศึกษาภาคการผลิตโลกในเดือน ธ.ค.2022 พบว่าชะลอตัวลงสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 แล้ว และมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง ด้านอัตราเงินเฟ้อเดือน ม.ค. ที่เพิ่มขึ้นบางส่วนมองว่าเป็นปัจจัยชั่วคราว ทั้งจาก
(1) การเปิดประเทศของจีน ทำให้แรงกดดันราคาสินค้าโภคภัณฑ์สูงขึ้น แต่ในปัจจุบันราคาสินค้าโภคภัณฑ์เริ่มลดลงแรงมากขึ้น ซึ่งช่วยลดแรงกดดันเงินเฟ้อ
(2) ต้นทุนทางการเงินที่ปรับเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปีที่ปรับเพิ่มขึ้น จะทำให้ต้นทุนทางการเงินภาคธุรกิจเพิ่มขึ้น กดดันเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ และ
(3) ปัจจัยเรื่องฐานที่สูงในเดือน มี.ค.2022 ทำให้เงินเฟ้อในเดือน มี.ค.2023 เป็นต้นไปไม่สูงมากนัก
ด้วยภาคการผลิตโลกที่กำลังชะลอตัวลงหรือหดตัวอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้นอีกครั้งน่าจะเป็นเพียงชั่วคราว ทำให้สถานการณ์ “No Landing” ไม่น่าจะเกิดขึ้น ทำให้ดอกเบี้ยสหรัฐมีสิทธิที่จะปรับลดลงได้ในปีนี้ โดยน่าจะเกิดขึ้นในการประชุมเดือน พ.ย. ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐอยู่ที่ 4.63% ภายในสิ้นปีนี้
ในส่วนของภาพเศรษฐกิจไทยนั้น มุมมองผู้เขียนค่อนข้างตรงกับสภาพัฒน์ ซึ่งปรับลดประมาณการเศรษฐกิจไทยลง จากการส่งออกที่จะไม่ขยายตัวในปีนี้ ขณะที่การบริโภคภาคเอกชนในภาพใหญ่จะขยายตัวได้ดี ส่วนนักท่องเที่ยวนั้นที่เข้าประเทศในปีนี้จะอยู่ที่ประมาณ 25 ล้านคน แต่รายได้ต่อหัวจะน้อยกว่าปีที่ผ่านมา
ด้านดอกเบี้ยนโยบายไทยน่าจะสิ้นสุดวัฏจักรขาขึ้นที่ 2% แต่เป็นไปได้ที่จะขึ้นน้อยกว่านั้น ท่ามกลางเงินเฟ้อที่ไม่เป็นความเสี่ยง แต่ภาพเศรษฐกิจชะลอตัวจะเป็นความเสี่ยงมากขึ้น
ในส่วนภาพรวมภาคอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา หากพิจารณาจากยอดการสร้างบ้านใหม่รายปี จะเห็นว่าขยายตัวขึ้นประมาณ 5.6% ฟื้นตัวขึ้นจากปีก่อนที่ -28% จากการเริ่มเปิดประเทศ ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมา
ส่วนการขยายตัวของภาคอสังหาฯ ในปีนี้ จะเป็นในลักษณะปกติ (Organic growth) มากขึ้น โดยได้รับปัจจัยบวกจากการเปิดประเทศ ทำให้กิจกรรมภาคอสังหาฯ ขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง
แต่ปัจจัยลบภาคอสังหาฯ ได้แก่ (1) การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1% ตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา ขณะที่ดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้น 90 bps (0.9%) และยังมีแนวโน้มว่าจะขึ้นอีก 50 bps (2) ธปท. ยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV (Loan-to-Value Ratio) ทำให้ผู้บริโภคกู้ได้น้อยลง โดยเฉพาะชนชั้นกลางที่ราคาบ้านประมาณ 10 ล้านบาท
หากพิจารณาด้านการเงิน จะพบว่าสินเชื่อโดยรวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีทิศทางชะลอลงหลังจากการปรับขึ้นดอกเบี้ย โดยสินเชื่อรายย่อย เช่น บัตรเครดิต หดตัวรุนแรง ขณะที่สัดส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสินเชื่ออุปโภคบริโภค มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งบัตรเครดิต เช่าซื้อรถยนต์ รวมถึงสินเชื่อส่วนบุคคล แม้ว่า NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนก็ตาม
ภาพทั้งหมดบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวในลักษณะ K-shape recovery โดยคนชั้นกลางในเมือง กำลังถูกบีบจากต้นทุนค่าครองชีพและต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ หากพิจารณารายงานผลการสำรวจแนวโน้มสินเชื่อจากเจ้าหน้าที่ผู้อนุมัติสินเชื่อ (Senior loan officer survey) ของ ธปท. บ่งชี้ว่าความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยและเช่าซื้อลดลง จากความเสี่ยงเชิงลบต่างๆ ข้างต้น รวมถึงการที่ธุรกรรมด้านอสังหาฯ ที่ถูกอั้นไว้ในปี 2021 ได้เร่งตัวขึ้นในปี 2022 ไปแล้ว ทำให้ธุรกรรมชะลอลงในปี 2023
นอกจากนั้น ยังมีปัจจัยลบสำคัญอื่นๆ ได้แก่ ต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้นแต่ราคาปรับขึ้นไม่ได้มากนัก โดยต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนราคาที่ดินเปล่า และค่าจ้างขั้นต่ำเพิ่มในระดับ 13-14% นับจากช่วงก่อน COVID แต่ราคาบ้านปรับขึ้นด้วยอัตราที่ต่ำกว่า เป็นต้นทุนต่อผู้ประกอบการมากขึ้น
แม้ภาพปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่มีมากขึ้นจะเป็นตัวฉุดรั้งภาคอสังหาฯ ในปีนี้ แต่ในระยะต่อไป ภาคอสังหาฯ ไทยยังจะได้รับปัจจัยบวกจากเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจากทฤษฎี Altasia หลังจีนตกเป็นเป้าสงครามการค้า รวมถึงค่าแรงของจีนที่สูงขึ้นมาก
ทำให้เริ่มมีกระแสย้ายฐานการผลิตออกจากจีน (รวมถึงนักลงทุนจากจีนเองที่หันมาตั้งโรงงานผลิต EV ในไทยมากขึ้น) รวมถึงชาวจีนที่ย้ายมาตั้งบ้านหลังที่สองในไทย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในไทย (ทั้งในเมืองใหญ่และนิคมอุตสาหกรรม) มีมากขึ้น
ประกอบกับปัจจัยบวกอื่น ๆ เช่น
(1) การเปิดประเทศของไทย ทำให้มีนักท่องเที่ยวรวมถึงชาวต่างชาติมาตั้งบ้านหลังที่สองในไทยมากขึ้น และ
(2) การกระจายความเจริญสู่ภูมิภาคต่างๆ ทำให้หัวเมืองใหญ่เกิดกระแส Urbanization มากขึ้น ทำให้การเติบโตของภาคอสังหาฯ (วัดจากยอดการสร้างบ้านใหม่) ในปีนี้ น่าจะเติบโตได้ประมาณ 5% ซึ่งเป็นอัตราระยะยาวตามค่าเฉลี่ย 20 ปี หรือเป็นอัตราแบบ Organic growth
เศรษฐกิจโลกและไทย รวมถึงเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มชะลอลง (Landing) ขณะที่ภาคอสังหาฯ จะกลับมาแบบ Organic growth มากขึ้น คือทิศทางของเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ ในปีนี้
บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียน ไม่เกี่ยวข้องใดๆ กับหน่วยงานที่ผู้เขียนสังกัดอยู่
