วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ PFund-REITs-IFF โฟกัส CPNREIT ในระยะสั้น

อัพเดตปัจจัยพื้นฐานและแนวโน้มของกองทรัสต์ CPNREIT

ตามแผนของกองทุน CPNREIT เพื่อต่อสัญญาเช่าใหม่ให้สำเร็จด้วยดีทั้งโครงการที่เซ็นทรัล ปิ่นเกล้าและเซ็นทรัล พระราม 2 ต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มอีกไม่เกิน 2.5 หมื่นล้านบาท โดย CPNREIT ตั้งใจจัดโครงสร้างหาแหล่งเงินทุนเพื่อสอดคล้องกับ sentiment ของตลาดโดย 60% มาจากการกู้ยืมและอีก 40%เป็นการเพิ่มทุนจากผู้ถือหน่วย เพื่อจะคงให้เกิดรายได้ที่ยั่งยืนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาว ปัจจุบัน ผู้จัดการกองทุนกำลังจัดทำแผนระดมทุนเพื่อให้ผู้ถือหน่วยลงมติอนุมัติต่อไป ขณะที่การเพิ่มทุนนี้คาดเกิดขึ้นราวกลางปี 2567 นอกจากนั้น CPN หวังเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในกอง CPNREIT ขึ้นจาก 30% เป็น 40% หรือต้องเพิ่มเงินอีก 6 พันล้านบาท ในที่สุด เรามองว่าการต่อสัญญาเช่าใหม่จะผ่านได้โดยราบรื่นด้วยมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนใน CPNREIT ทั้งนี้ เราพิจารณาว่าแผนเพิ่มทุนของกองทุน CPNREIT จะเกิดผลดี เพราะกองทุนจะรับรู้กระแสรายได้ค่าเช่าได้มากขึ้นในระยะยาวตามข้อตกลงในสัญญาเช่าฉบับใหม่

CPNREIT: กองทรัสต์ CPNREIT มีจุดประสงค์การลงทุนในกรรมสิทธิอสังหาริมทรัพย์หลัก ๆ โดยการซื้อ และ/หรือสิทธิการเช่า และ/หรือการให้เช่าช่วง (sub-leasing) และ/หรือ การยอมรับโอนสิทธิการเช่าและ/หรือสิทธิการเช่าช่วงในอสังหา ฯ นอกจากนั้น CPNREIT ยังมุ่งลงทุนเพิ่มในอสังหา ฯ หลัก ๆ เพื่อการเติบโตของฐานรายได้ต่อเนื่อง โดยรวมแล้ว โครงสร้างค่าเช่าโครงการต่าง ๆ คือ มีสัดส่วนค่าเช่าคงที่อยู่ที่ 63% และคิดค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์จากยอดขายในสัดส่วน 37% ของค่าเช่ารวม นอกจากนั้น รายได้ต่าง ๆ จากทรัพย์สินทั้ง 2 แห่งคิดเป็น 45% จากรายได้รวมของกองทรัสต์ CPNREIT ในปี 2566

 

 

โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า: โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้าได้พัฒนาเสร็จเรียบร้อยและได้เปิดดำเนินงานมาตั้งแต่เดือน มี.ค. 2538 ถือเป็นโครงการอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ตั้งอยู่บนถนนบรมราชชนนี ซึ่งเป็นถนนสายหลักทางฝั่งตะวันตกของกรุงเทพ ฯ โดยโครงการประกอบไปด้วย ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลปิ่นเกล้า, อาคารปิ่นเกล้าทาวเวอร์ A และทาวเวอร์ B ตึกอาคารห้างเซ็นทรัล ขณะที่โครงสร้างค่าเช่าของโครงการคือ 59% เป็นค่าเช่าคงที่และอีก 41% ของค่าเช่าคิดจากเปอร์เซ็นต์ของยอดขาย

โครงการเซ็นทรัล พระราม 2: โครงการนี้สร้างเสร็จและเปิดดำเนินการมาตั้งแต่เดือน ธ.ค. 2545 ที่ตั้งโครงการอยู่ที่ถนนพระราม 2 ซึ่งเป็นหนึ่งในถนนที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจหลาย ๆ สาย โดยเป็นถนนสายหลักในการขนส่งไปยังภูมิภาคใต้ของประเทศไทยและรายล้อมไปด้วยชุมชนที่อยู่อาศัยหนาแน่น รวมทั้งมีโรงงานอุตสาหกรรมจำนวนมากตั้งอยู่ในฝั่งตะวันตกและฝั่งใต้ของกรุงเทพฯท่ามกลางการพัฒนาการขนส่งและเครือข่ายการสื่อสาร ทั้งนี้ โครงสร้างค่าเช่าของโครงการคือ 37% มาจากการจ่ายค่าเช่าคงที่และอีก 63% ของค่าเช่ารวมคิดจากเปอร์เซ็นต์ของยอดขาย

TRIS จัดอันดับเรทติ้งกอง CPNREIT อยู่ที่ระดับ “AA-”

เมื่อวันที่ 12 ก.ย. 2566, TRIS Rating Company Limited (TRIS) จัดอันดับเรทติ้งของกอง CPNREIT อยู่ที่ระดับ “AA-” ด้วยแนวโน้ม “negative” กรณีนี้สะท้อนว่า กำลังด้านการเงินของกอง CPNREIT คาดเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนตามการต่อสัญญาใหม่ในสิทธิการเช่าของทั้งโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้าและ โครงการเซ็นทรัล พระราม 2 มีความราบรื่นดีทั้ง 2 แห่งช่วงปี 2567-2568 อย่างไรก็ดี CPNREIT จะจัดการสภาพคล่องได้ดีจากการคาดการณ์กระแสเงินสดเข้ามาสูงขึ้นจากรายได้ค่าเช่าและบริการ รวมทั้งโอกาสในเทรนการฟื้นตัวต่อเนื่องของสินทรัพย์ที่ลงทุนไว้ในห้างสรรพสินค้าและธุรกิจโรงแรม

 

 

 

Recommendation
ในขณะนี้ เรายังคงเลือกกองเด่นเช่นเดิม ประกอบด้วย i) กองทุนแถวหน้าได้แก่ CPNREIT, WHAIR และ AMATAR และ ii) กองทุนระดับรองคือ ALLY, GROREIT และ LHHOTEL

Risks

COVID-19 ระบาด, เศรษฐกิจชะลอตัวลง และ ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง