วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ CPN ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้าแต่เป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิต (Center of Life)
CPN ยังสามารถให้รายได้ค่าเช่าและบริการเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโต 10-12% YoY ได้ช่วง 9M67 ซึ่งสูงกว่า guidance ของบริษัทที่ 6-8% โดยหนุนจาก
i) อัตราการเติบโตของรายได้ในสาขาเดิม (SSSG) ที่ 7% ii) เพิ่มพื้นที่ให้เช่า 5% จากเซ็นทรัลเวสต์วิลล์ นครสวรรค์ และนครปฐม iii) เพิ่มอัตราการค่าเช่าเมื่อต่อสัญญา 2% รวมถึง iv) รับรายได้ส่วนแบ่งผลประโยชน์และการจัดอีเว้นท์และโชว์ (30% ของรายได้รวม) ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานของห้างสรรพสินค้านอกกรุงเทพฯ (คิดเป็น 49% ของพื้นที่และ 42% ของรายได้ค่าเช่า) สูงเกินกว่าระดับก่อน COVID ขณะที่ ห้างฯ ในกรุงเทพฯ ยังไม่กลับคืนสู่สภาวะปกติเพื่อสร้างการเติบโตที่มั่นคงด้านรายได้ค่าเช่าและบริการในช่วง 5 ปีข้างหน้า CPN วางแผนที่จะเพิ่มพื้นที่ให้เช่าอีกราว 5% ต่อปีโดยใช้งบลงทุน (CAPEX) ราว 7.9 หมื่นล้านบาทและเดินหน้าโครงการการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ (asset enhancement ) โดยใช้งบลงทุนที่ 2.3 หมื่นล้านบาท
พยายามเพิ่มรายได้นอกเหนือจากค่าเช่าให้มากขึ้น
ในช่วงปี 2567-2571F ทาง CPN ได้จัดสรรงบลงทุนไว้ 1.9 หมื่นล้านบาทเพื่อโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ
ส่วนที่ 1 พันบาทสำหรับโรงแรมใหม่ ๆ และอีก 3 พันล้านบาทใช้เพื่อเป็นธุรกิจทางเลือกอื่น ขณะที่ช่วง 9M67 รายได้โรงแรมโตเด่น 28% YoY สูงกว่า guidance ที่ +20% YoY แต่ทว่า รายได้จากที่อยู่อาศัยเติบโตช้ากว่าคาดที่ 17% YoYใน 9M67 (guidance ปี 2567F ที่ +20%) สาเหตุหลักมาจากยอดขายบ้านแนวราบชะลอตัวท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงและอัตราการปฏิเสธ/ยกเลิกสินเชื่อสูง
ปัจจัยหลักขับเคลื่อนการเติบโตใน 4Q67F และปี 2568F
เราคาดว่ากำไร 4Q67F จะฟื้นตัวทั้ง QoQ และ YoY เพราะเป็นช่วง high season ของธุรกิจโรงแรมและ
ค้าปลีก อีกทั้ง ยอดขายบ้านก็น่าจะปรับตัวดีขึ้น QoQ ตามการรับรู้รายได้จาก backlog อยู่ราว 1.15 พันล้านบาท ส่วนปี 2568 เราคาดรายได้ค่าเช่าและบริการเติบโต 7% YoY ขณะที่ รายได้โรงแรมจะยังคงเติบโตแข็งแกร่งต่อเนื่องเกือบ 30% เช่นเดียวกับปี 2567F สวนทางกับ ยอดขายบ้านอาจทรงตัวจากมี backlog ของ
โครงการคอนโด ฯ ไม่มากอยู่เพียง 2พันล้านบาท นอกจากนี้ โครงการดุสิตเซ็นทรัล พาร์ค (สำนักงาน ค้าปลีก และที่อยู่อาศัย) ซึ่งกำหนดเปิดโครงการใน 2H68 จำเป็นต้องใช้เวลาในการสร้างฐานรายได้ ดังนั้นเราคาดหวังการเติบโตเด่นแบบเต็มปีในปี 2569 จากโครงการนี้
Valuation & Action
เราปรับประมาณการกำไรปี 2567F-2568F ใหม่ โดยหลังจากปรับประมาณการใหม่ กำไรปีนี้จะเติบโต 14% YoY ก่อนจะชะลอตัวที่ 6.5% ในปีหน้า จากนั้นเราคาดกำไรปี 2569F ฟื้นตัว 10% เมื่อโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์คเปิดโครงการเต็มรูปแบบ ขณะที่ เราปรับลดราคาเป้าหมาย DCF ลงใหม่ที่ 78.00 บาท (ใช้ WACC ที่ 7.5% และ TG ที่ 1.5%) จากเดิม 80.00 บาท เพราะเราปรับลด TG แบบอนุรักษ์นิยมลง 0.5ppt และลด CAPEX ลง 5-7% ต่อปีช่วงปี 2570-2577 ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำซื้อ ปัจจุบันนี้ CPN ยังเทรดอยู่ระดับต่ำกว่า -1.5 S.D. ของค่าเฉลี่ย P/E ระยะยาวและ -1.0 S.D. ของค่าเฉลี่ย PB
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
