คลายล็อกดาวน์เข้า ‘กองรีท’

เนื่องจากมีกระแสรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอตลอดระยะเวลาการลงทุนเมื่อเทียบกับในอดีต และกองรีทส่วนใหญ่ในปัจจุบัน มีความสามารถในการชำระดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและมีอัตราส่วนหนี้ต่อสินทรัพย์ที่ต่ำ จึงมีแนวโน้มที่จะผ่านวิกฤติครั้งนี้ไปได้

ดังนั้น กองทุนที่มีการลงทุนประเภทดังกล่าวจึงมีความน่าสนใจในขณะนี้ อย่างกองทุนเปิด แอล เอช พร็อพเพอร์ตี้ พลัส Aหรือ“LHPROP-A” ซึ่งมีการลงทุนใน กลุ่ม REITs ในอุตสาหกรรมใหม่ที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปในโลกปัจจุบันและอนาคต ได้แก่ ธุรกิจ E-Commerce, Data Center, Cell Tower และ Logistic ซึ่งเป็น REITs sector ใหม่ และยังไม่แพร่หลายในไทยมากนัก ทำให้การลงทุนในตลาดเอเชียจึงมีความน่าสนใจและมีโอกาสเติบโตได้มากกว่า

หากพิจารณาด้านผลตอบแทนของกองทุน“LHPROP-A”ด้วยระดับราคาปัจจุบันซึ่งปรับตัวลงตามตลาดหุ้น ทำให้เมื่อคำนวณอัตราการจ่ายปันผล กองรีทเอเชีย(Asian REITs) มีการจ่ายปันผลโดยเฉลี่ยสูงถึงประมาณ 5% -7% โดย กองรีท ใน สิงคโปร์ ญี่ปุ่น ฮ่องกง มีอัตราการจ่ายปันผลอยู่ที่ 6.4%, 5.2% และ 6.2% ตามลำดับ จึงน่าสนใจลงทุนมากกว่า เมื่อเทียบกับการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลที่ได้รับผลตอบแทนต่ำตามภาวะอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

อีกทั้งอัตราการเติบโตของเงินปันผลยังมีแนวโน้มดี โดยเฉพาะในญี่ปุ่นอาจเติบโตได้ปีละ 3% สูงกว่า สิงคโปร์ และไทย ทั้งนี้ จากผลกระทบการแพร่ระบาดของโควิด-19 รัฐบาลของประเทศต่างๆ ในเอเชียต่างก็พยายามออกมาตรการพยุงเศรษฐกิจ และยังมีการคืนภาษี (Tax Rebate) เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการและผู้เช่า ซึ่งหากดูความเสี่ยงเรื่อง Balance Sheet ของกองรีทเอเชียเทียบกับตอนวิกฤติปี 2551 แล้วถือว่าต่ำกว่ามาก

นอกจากนี้หลายประเทศรวมถึงไทยเริ่มเตรียมแผนผ่อนปรนมาตรการล็อกดาวน์ ในเดือน พ.ค. - มิ.ย. ซึ่งจะช่วยให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ส่งผลบวกต่อผลการดำเนินงานกลุ่ม กองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองรีทProperty Fund แบบค่อยเป็นค่อยไป 

โดยคาดว่าสถานการณ์จะกลับสู่ระดับปกติในปี 2564 ทำให้คาดการณ์อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในปี 2564 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 6% จึงอาจกล่าวได้ว่าณ ราคาปัจจุบันนั้น ถือเป็นระดับที่เหมาะสมในการลงทุนระยะยาวแล้ว

สำหรับกองทุน “LHPROP-A” มีนโยบายลงทุนยึดหลัก บริหารความเสี่ยงด้านสภาพคล่องโดยเฉพาะเมื่อตลาดผันผวน เพื่อลดความผันผวนของพอร์ตการลงทุน และสร้างโอกาสในการกลับเข้าลงทุนเพิ่มเมื่อมีสัญญาณดี 

ปัจจุบันสินทรัพย์ลงทุนในพอร์ตสัดส่วน 91.09% อยู่ในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และอื่นๆ สินทรัพย์ลงทุนสูงสุด 5 อันดับแรก (ณ 30 เม.ย. 2563) คือ MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST 7.06%, ASCENDAS REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 7.01%, KEPPEL DC REIT 6.69% , MAPLETREE LOGISTICS TRUST 6.10% และ MANULIFE US REIT 4.74%

ส่วนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายรวมของกองทุน ปัจจุบันเรียกเก็บอยู่ที่ 1% ต่อปี โดย ณ 25 พ.ค. 2563 กองทุนมีสินทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 3,318.73 ล้านบาท ขณะที่มูลค่าสินทรัพย์ต่อหน่วยลงทุน (NAV) อยู่ที่ 10.7384 บาท ในแง่ของ “ความเสี่ยง” กองทุน ถูกจัดว่าเป็นกองทุน “ความเสี่ยงสูงมาก” ในระดับ 8 และความผันผวนของผลดำเนินงานอาจแกว่งตัวได้ถึงระดับ 10-15%

โดยสรุป “กองรีท” ถือเป็น “หนึ่งทางเลือก” การลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะเมื่อแต่ละประเทศเริ่มผ่อนปรนมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวอีกครั้ง ส่งผลให้ “กองรีท” กลับมาสร้างกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอดังเช่นในอดีต