ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน อสังหาฯขยับลงทุนรับดีมานด์

รัฐบาลเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ล่าสุดคณะรัฐมนตรี (ครม.) ไฟเขียวร่างกฎกระทรวง “ต่างชาติ” ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ภายใต้เงื่อนไขลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้าน เป็นเวลา 3 ปี ทบทวน 5 ปี นับเป็นปัจจัยบวกกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

นายอนุชา บูรพชัยศรี รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรีฝ่ายการเมือง ปฏิบัติหน้าที่โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า คณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยดึงคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ... ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ให้กลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ได้แก่ 

1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย 4.กลุ่มผู้มีทักษะ เชี่ยวชาญพิเศษ มีสิทธิขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย

ทั้งนี้ กำหนดจำนวนเนื้อที่ ไม่เกิน 1 ไร่มาตรา 63 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน จำนวนเงินลงทุนและระยะเวลาการดำรงทุนต้องไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และดำรงทุนการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี นับแต่วันยื่นคำขอ (กฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2565 กำหนด 5 ปี ให้นับมูลค่าการลงทุน ณ วันที่ยื่นคำขอ

โดยกำหนดประเภทของคนต่างด้าวที่สามารถขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรตามประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ไทย ลงวันที่ 25 พ.ค.2565 โดยไม่รวมผู้ติดตามของคนต่างด้าวดังกล่าว
 

เงื่อนไขลงทุนไทย5ประเภท

ทั้งนี้ คนต่างด้าวต้องลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด หรือหลายประเภทรวมกัน รวมทั้งส่วนการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยต้องมีหนังสือรับรองประเภทธุรกิจหรือกิจการที่ได้ลงทุนจากหน่วยงาน ดังนี้ 

1.การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงิน หรือดอกเบี้ย ให้ ธปท.กระทรวงการคลัง หรือหน่วยงานผู้ออกพันธบัตรเป็นผู้ออกหนังสือรับรอง

2.การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตาม กฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (เพิ่มกองทุนรวมโครงสร้าง พื้นฐานจากกฎกระทรวงฯ พ.ศ.2555) ให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับ หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ออกหนังสือรับรอง

3.การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน (เพิ่มขึ้นใหม่จาก กฎกระทรวงฯ พ.ศ.2555) ให้สำนักงาน กลต.ออกหนังสือรับรอง

4.การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน ให้สำนักงานบีโอไอออกหนังสือรับรอง

5.การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศ ให้เป็นกิจการที่ขอรับส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายบีโอไอ ให้สำนักงานบีโอไอออกหนังสือรับรอง

 

สำหรับกรณีมีการจำหน่ายที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนครบกำหนด 1 ไร่ ให้นำจำนวนที่ดินในส่วนที่ได้จำหน่ายไปแล้วมารวมกับสิทธิที่จะได้มา ซึ่งที่ดินตามกฎกระทรวงนี้ด้วย ส่วนกรณีที่ได้มาซึ่งที่ดินครบ 1 ไร่แล้ว ต่อมาได้จำหน่ายที่ดินทั้งหมด หรือบางส่วนไป สิทธิที่จะได้มาซึ่งที่ดินตามกฎกระทรวงนี้เป็นอันระงับไป

ขีดเส้นที่ดิน กทม.-เมืองท่องเที่ยว

นอกจากนี้ การกําหนดเขตพื้นที่ต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่บริเวณที่กําหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร โดยยื่นคำขอและเอกสารหลักฐานตามแบบแนบท้ายกฎกระทรวงฯ เมื่อเห็นว่าเป็นเอกสารที่ถูกต้องให้ส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องไปยังอธิบดีกรมที่ดินพิจารณาเสนอรัฐมนตรี

อีกทั้งต้องใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง โดยไม่ขัดต่อศีลธรรมจารีตประเพณีหรือวิถีชีวิตชุมชน ซึ่งผู้รับอนุญาตต้องแจ้งการใช้ที่ดินให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายใน 50 วัน และถ้าถอนการลงทุนก่อนครบกำหนดต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ถอนการลงทุน โดยมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

สัญญาณบวกดึงต่างชาติฟื้นตลาด

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า จากการที่ ครม.ปลดล็อกชาวต่างชาติซื้อบ้านได้ เมื่อมีการลงทุนในประเทศไทยขั้นต่ำ 40 ล้านบาท สามารถครอบครองอสังหาฯ ได้ 1 ไร่ ถือเป็นสัญญาณที่ดีที่ภาครัฐให้ความสำคัญกับภาคอสังหาฯ ในการดึงกำลังซื้อต่างชาติกลุ่มที่มีความมั่งคั่งเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจไทย

ทั้งนี้ ความต้องการซื้อบ้านของคนต่างชาติในประเทศไทยโดยเฉพาะคนจีนมีความต้องการสูงมาก สะท้อนได้จากที่ผ่านมามีการซื้อในรูปแบบนอมินี หากมีการปลดล็อกเชื่อว่าทำให้ความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

“แต่ยังมีข้อกังวลใจในแง่กลุ่มคนที่เข้ามาว่า จะเป็นการซื้อเพื่อลงทุนดำเนินธุรกิจเหมือนกับทัวร์ศูนย์เหรียญในอดีต แทนที่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย เพราะเงื่อนไขกำหนดให้กลุ่มที่เข้ามาเป็นนักลงทุน”

อย่างไรก็ดี ภาคอสังหาฯ ไทยยังคงเดินหน้าขับเคลื่อนธุรกิจรองรับความต้องการทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในไทยเป็นหนึ่งในฟันเฟืองช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เกิดการกระจายรายได้ในท้องถิ่นในวงกว้างต่อไป

รุกเมืองท่องเที่ยวเจาะต่างชาติ

นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า หลังปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้าน เชื่อว่าจะทำตลาดบ้านคึกคักมากขึ้น โดยบริษัทเตรียมพัฒนาโครงการแนวราบร่วมกับเจ้าของที่ดินในพัทยารองรับลูกค้าต่างชาติที่มีแนวโน้มสนใจซื้อบ้านในไทยมากขึ้นหลังสถานการณ์โลกมีความไม่แน่นอน 

“ไทยเป็นเซฟโซน ในสายตาของคนต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะจีน จากประสบการณ์ที่ผ่านมา บ้านพูลวิลล่าเป็นที่ต้องการคนจีนค่อนข้างมาก รวมทั้งคนไทยเอง ขณะที่ซัพพลายน้อย สร้างมาเท่าไรก็ขายได้หมด เรียกได้ว่า สร้างไม่ทันขาย”

โดยความต้องการบ้านของคนต่างชาติส่วนใหญ่นิยมทำเลเมืองท่องเที่ยว อาทิ พัทยา หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือโซนนิคมอุตสาหกรรม รองรับกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย

ธุรกิจรับสร้างบ้านรับอานิสงส์

นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า การที่ ครม.ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินได้นั้น ถือเป็นโอกาสของธุรกิจรับสร้างบ้านจากเดิมจะเป็นชาวต่างชาติที่มีภรรยาเป็นคนไทย นิยมสร้างบ้านในต่างจังหวัดโดยเฉพาะภาคอีสาน

แต่ครั้งนี้เปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติสามารถซื้อที่ดินและปลูกสร้างบ้านเป็นชื่อของตนเองได้ ซึ่งคนกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงพร้อมสร้างบ้านระดับระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะทำให้ตลาดรับสร้างบ้านมีฐานลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยเฉพาะหัวเมืองท่องเที่ยว

ลุยลงทุนรับดีมานด์อนาคต

ก่อนหน้านี้ นายไลโอเนล ลี หวนวงการ ผู้บริหาร อาลียาห์ คอร์ป ผู้พัฒนาอสังหาฯระดับไฮเอนด์ อดีตผู้บริหารไรมอนแลนด์ ได้เปิดตัวโครงการ “ALIYAH RESERVE” วิลล่าระดับอัลตร้าลักชัวรี มูลค่า 1,400 ล้านบาท ขนาด 5 ไร่ ย่านพัฒนาการ 32 กล่าวว่า ตลาดลักชัวรีของไทยโดดเด่นและมีโอกาส จากจำนวนซัพพลายที่มีไม่เพียงพอกับดีมานด์ที่มีจำนวนมากและเติบโตต่อเนื่องจาก 68% ปี 2562 เป็น 75% ในไตรมาส 2 ของปี 2565 ส่วนหนึ่งมาจากการเข้ามาลงทุนของคนไทยและต่างชาติ

“การที่รัฐบาลออกมาตรการดึงต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทย โดยเฉพาะบ้านถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะสามารถตอบสนองความต้องการของคนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่เมืองไทย มองว่าไทยเป็นบ้านหลังที่สอง เป็นโอกาสที่ดีสำหรับดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการตอบรับดีมานด์ชาวต่างชาติได้ ”

ภูเก็ต ตอบโจทย์ลูกค้ากำลังซื้อสูง

ล่าสุดกลุ่มมอนท์เอซัวร์ ภูเก็ต ร่วมกับเชนโรงแรมดังระดับโลก “แอคคอร์” เดินหน้าก่อสร้างและเพิ่มยอดขายโครงการ “เอ็มแกลเลอรี เรสซิเดนซ์ มอนท์เอซัวร์” เป็น เอ็มแกลเลอรี เรสซิเดนซ์ แห่งแรกในไทย

โครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนหาดกมลา เป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 454 ไร่ ทำเลพรีเมียมของเมืองตากอากาศ ซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนทั้งชาวไทยและเอเชีย โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High-Net-Worth Individual) ที่มีแนวโน้มที่จะลงทุนในโครงการ Branded Residence ด้วยผลกำไรที่น่าดึงดูดในระยะยาว