โจทย์ใหญ่อสังหาฯ‘ที่ดินแพง-หายาก’ มิกซ์โปรดักต์-มิกซ์ยูส คำตอบสุดท้าย

 สอดคล้องกับข้อมูล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮมระบุว่า ราคาที่ดินก่อนและหลังเกิดโควิด-19 ปรับเพิ่มขึ้นถึง 75% ใน 4 ทำเลสำคัญ!!

โดยทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อสู่จังหวัดฝั่งตะวันตก ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 65% เช่น โซนรัตนาธิเบศร์ - ชัยพฤกษ์ บวกเพิ่ม 64.4% โซนปิ่นเกล้า - ราชพฤกษ์ บวกเพิ่ม 65.5% ทำเลที่มีการเกิดใหม่ของทางด่วน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 97.9% เช่น โซนสุขสวัสดิ์ - ประชาอุทิศ เพิ่มขึ้น 63.2% โซนพระราม 2 - บางบอน เพิ่มขึ้น 97.9% 

ฟากทำเลเมืองที่ขยายจากโครงการรถไฟฟ้า เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 52.3% เช่น โซนวัชรพล - สายไหม เพิ่มขึ้น 52.3% โซนเกษตร - รามอินทรา เพิ่มขึ้น 60.4% ทำเลการแข่งขันสูงจากการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 91.8% เช่น โซนรามคำแหง - อ่อนนุช ราคาที่ดินบวกเพิ่ม 138.3% โซนเทพารักษ์ - บางพลี ราคาที่ดินเพิ่ม 38.8% โซนบางนา - วงแหวน เพิ่ม 98.4%

แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ทำเลย่านราชพฤกษ์  เคยซื้อที่ดินราคาไร่ละ 6 ล้านบาท ปัจจุบันขายตารางวาละ 2 แสนบาท!! หลังโควิดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 75% บางพื้นที่ราคากระโดดขึ้นสูงมาก หลังมีทางด่วน  

เป็นโจทย์ใหญ่ของอสังหาฯ เพราะราคาไหล เหมือนน้ำไหล แพงขึ้นจนยากต่อการพัฒนาโครงการเพื่อขาย ที่สำคัญ หายากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินกลางใจเมือง
 

มิกซ์โปรดักต์-มิกซ์ยูส คำตอบสุดท้าย

ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ปัญหาที่ดินแพงและหายาก เป็นโจทย์ใหญ่อสังหาฯ ดังนั้น แนวทางการพัฒนาโครงการส่วนหนึ่งจะเป็นรูปแบบ "มิกซ์โปรดักต์" รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ในโครงการเดียว กระจายไปในแต่ละพื้นที่มีศักยภาพ อาทิ อ.บ้านค่าย จ.ระยอง มีที่ดิน 200 กว่าไร่ จะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 4 โครงการ

โดยก่อนหน้านี้ได้พัฒนาไปแล้ว 2 โครงการ คือ ศุภาลัย ปาล์มสปริงส์ ระยอง และ ศุภาลัย บลิซ บ้านค่าย ส่วนโครงการที่ 3 จะเปิดตัวในปีนี้คือ ศุภาลัย แกรนด์ วิลล์ และมีแผนที่พัฒนาอีก 1 โครงการ 

พร้อมกันนี้มี “คอมมูนิตี้มอลล์” เอส อเวนิว ระยอง ตลาดให้เช่าประมาณ 1,000 แผง และอาคารพาณิชย์ จำนวน 50 ยูนิต คาดว่าจะเปิดให้บริการบางส่วนในปลายปี2566 และต้นปี 2567 และพื้นที่อีก 30 ไร่ ที่แบ่งขายให้โรงเรียนนานาชาติสิงคโปร์ หรือ SISB ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้มีแนวคิดที่พัฒนาไป จ.จันทบุรี
 

ส่วนของแนวสูงอยู่ระหว่างการหาที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ซึ่งหายากขึ้น! เช่นกัน ขณะนี้กำลังหาที่ดินเพื่อทำคอนโดเพิ่มอีก 3 โครงการ หากซื้อเพิ่มได้ในเดือน ม.ค.-ก.พ. ก็เป็นไปได้ว่าจะสามารถเปิดขายได้ในไตรมาส 4 จากแผนปีนี้จะพัฒนาคอนโด 3 โครงการ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 โครงการ ต่างจังหวัด 1 โครงการ 

โดยปลายปีนี้จะเปิดโครงการ ศุภาลัย ไอคอน สาทร ซึ่งเป็นคอนโดไฮไรส์ ระดับ ซูเปอร์ ลักชัวรี บนที่ดินกว่า 8 ไร่ เป็นโครงการ "มิกซ์ยูส” ที่อยู่ติดกับถนนสาทรใต้

“ปัญหาที่ดินหายากขึ้น อาจทำให้แนวทางการพัฒนาโครงการต้องมีขนาดใหญ่ขึ้น ในรูปแบบของมิกซ์ยูส ที่ผสมผสานหลายๆ ประเภทอสังหาฯ เข้าด้วยกัน เช่น โครงการเชิงพาณิชย์ที่มีอาคารสำนักงาน โรงแรม และศูนย์การค้าในพื้นที่เดียวกัน ศุภาลัย ไม่มีข้อจำกัดเงินทุน เราอยากซื้อพื้นที่ขนาดใหญ่จะได้ไม่ต้องซื้อบ่อยๆ”

ทางด้าน “โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์” มีการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์โปรดักต์ด้วยเช่นกันจากโครงการ “นิว ครอส คูคต สเตชัน” พัฒนาในนามบริษัทร่วมทุน บริษัท คูคต อัลไลแอนซ์ จำกัด โครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นที่ 51 ไร่ พัฒนาในรูปแบบคอนโดโลว์ไรส์ แบ่งการพัฒนาเป็นเฟส 

โดยเฟสแรกพัฒนาบนพื้นที่ 11 ไร่ เป็นคอนโดสูง 8 ชั้น จำนวน 4 อาคาร สูง 7 ชั้น จำนวน 2 อาคาร ขนาด 22.05-69.55 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 990,000 บาท จนถึง 2.7 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยที่ 65,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 1,202 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,007 ล้านบาท คาดว่าที่ดินทั้ง 51 ไร่นี้ จะใช้เวลาในการพัฒนาทั้งสิ้น 10 ปี!

ปรากฏว่า สามารถทำยอดขายดีทั้งผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุน เพราะสามารถปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดี โดยจากการศึกษาข้อมูลพบว่าอพาร์ตเมนต์ในย่านคูคต สามารถปล่อยเช่าในราคา 7,000-8,000 บาท/เดือน ดังนั้นเมื่อลงทุนซื้อคอนโด นิว ครอส คูคต สเตชัน การันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าถึง 7%

 คอมมูนิตี้แนวราบรับดีมานด์บ้าน

อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากต้นทุนราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นและหายากขึ้นทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องหาซื้อที่ดินรอบนอกเมืองเพื่อพัฒนาโครงการ แสนสิริ วางแผนล่วงหน้ามุ่งเลือกซื้อที่ดินในทำเลศักยภาพ และมีขนาดใหญ่ ทำเลละ 300-500 ไร่ เพื่อแบ่งพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดมี 8 โซน รวมกว่า 2,000 ไร่

แบ่งเป็น โซนกรุงเทพกรีฑา 500 ไร่ ซึ่งไตรมาสแรกนี้เปิดตัว บูก้าน โซนรังสิต - บางพู 400 ไร่ ปัจจุบันมี 3 โครงการ โซนกรุงเทพฯ - ปทุมธานี ปัจจุบันเปิดขาย 2-3 โครงการ โซนราชพฤกษ์ - 346 เปิดขาย 2 โครงการ โซนตรงข้ามเซ็นทรัลเวสต์เกตเปิด 2 โครงการในปีนี้ โซนประชาอุทิศ 90 จะเปิดเพิ่มอีก 2 โครงการ โซนพระรามสอง วงแหวน และโซนบางนา กม. 26 ย่านบางบ่อ เพื่อต่อยอดการพัฒนา “สังคมอยู่อาศัยสมบูรณ์แบบ” โดยมี T77 เป็นต้นแบบ ถือเป็น “จุดขาย” ที่สร้างความน่าสนใจให้กับลูกค้าที่เข้ามาอยู่ในโครงการของแสนสิริ

“แต่ละโซนเป็นคอมมูนิตี้ขนาด 400-500 ไร่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกเสริมให้ลูกบ้านไม่ว่าจะเป็นโรงเรียน ร้านอาหาร คอมมูนิตี้มอลล์ ขนาดเล็ก เป็นจุดเด่นสร้างความได้เปรียบให้แสนสิริ ซึ่งมีที่ดินพร้อมรองรับการพัฒนาโครงการบ้านในทุกเซ็กเมนต์ หรือ มิกซ์โปรดักต์ รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ในโครงการเดียว กระจายไปในแต่ละพื้นที่เพิ่มโอกาสในการขยายฐานลูกค้า”

แนวทางการสร้างคอมมูนิตี้ ถือเป็นการแก้ปัญหา ที่ดินราคาแพง และหายาก โดยการพัฒนาโครงการในพื้นที่ใหม่จึงต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ลูกค้าในการใช้ชีวิต อาทิ โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหาร คอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก เป็นไปตามเทรนด์ต่างประเทศ ซึ่งการซื้อที่ดินขนาดใหญ่ทำให้ต้นทุนถูกลง สามารถพัฒนาโครงการหลากหลายในราคาที่ลูกค้าแต่ละกลุ่มเข้าถึงได้ 

ปัจจุบัน “แสนสิริ” มีที่ดินในมือตามโซนต่างๆ เพียงพอที่จะพัฒนาโครงการไปได้ 5-10ปี !! พร้อมมองหาที่ดินในทำเลที่น่าสนใจเข้ามาเสริมตลอดเวลา