ผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ดันราคาที่ดินพุ่ง 5-15%

หลังประกาศใช้ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับล่าสุด เมื่อวันที่ 1 มี.ค. 2566 ที่ผ่านมาได้มีข้อเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม มีแนวโน้มยากขึ้น! ภายใต้ข้อกำหนดใหม่ จะไม่สามารถทำได้ในซอยที่มีความกว้างไม่ถึง 10-12 เมตร ซึ่งไม่สอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริงเพราะสัดส่วนถนน 80-90% ของจังหวัดนนทบุรีมีความกว้างเพียง 6-8 เมตรเท่านั้น

ปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า สมาคมฯ ได้ศึกษาข้อมูลผังเมืองใหม่ดังกล่าวร่วมกับธนาคารเกียรตินาคิน พบว่า ผังเมืองใหม่มีผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ยากขึ้น เนื่องจากว่ามีการกำหนดขนาดของสาธาณูปโภคประเภทถนนสาธารณะที่ใช้ในการเชื่อมต่อกับโครงการหมู่บ้านให้มีขนาดกว้าง 10-12 เมตร ในความเป็นจริงโซนนนทบุรี ซอยที่มีขนาดถนนกว้างขนาดนั้นมีน้อยมาก ทำให้ที่ดินในหลายซอยส่วนใหญ่ไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ หรือพัฒนาได้ยากขึ้น

“จากเดิมที่อาจเคยพัฒนาเป็นทาวน์โฮมได้ จะไม่สามารถทำได้ ต้องเป็นบ้านเดี่ยว ยิ่งไปกว่านั้นบางโซนไม่สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้เลย กระทบกับการพัฒนาจังหวัดนนทบุรีให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยคนในพื้นที่และคนกรุงเทพฯ ทำให้เจ้าของที่ดินตามซอกซอยเหล่านั้น ไม่สามารถขายที่ดินให้ดีเวลลอปเปอร์ไปพัฒนาโครงการได้”
 

ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ได้เตรียมทีมงานในการดำเนินการเรื่องนี้มาระยะหนึ่งแล้ว เนื่องจากข้อกำหนดบางอย่าง อาทิ ถนน เป็นปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาเมือง จึงมีความเห็นว่า หลังจากที่ผังเมืองประกาศใช้อย่างเป็นทางการ ทางสมาคมฯ จะทำหนังสือไปยังกองผังเมืองจังหวัดนนทบุรีเพื่อชี้แจงเรื่องปัญหาและข้อจำกัดของผังเมืองที่ออกมาและขอให้มีการแก้ไข

“ภายในเดือน มี.ค.นี้ สมาคมฯ จะเข้าพบผู้อำนวยการกองโยธาธิการผังเมือง จังหวัดนนทบุรี โดยนำรายละเอียดที่ได้ศึกษามาหารืออย่างเป็นรูปธรรมอีกครั้ง เพื่อให้เข้าใจในประเด็นต่างๆ ที่ชัดเจนขึ้นว่า สิ่งที่เกิดขึ้นเป็นปัญหาของเมืองและประชาชนที่ได้รับความเดือดร้อน”

หลังจากนั้นจะทำเรื่องไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรี ซึ่งเป็นผู้ที่มีอำนาจในการแก้ไข โดยจะมีขั้นตอนในการแก้ไข 7-8 ขั้นตอน เช่น มีการติดประกาศ ประชาพิจารณ์ ประชุมบอร์ด ฯลฯ โดยผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรี จะทำหน้าที่ประธานบอร์ด คาดว่าใช้ระยะเวลา 1 ปีในการแก้ไข 

ทั้งนี้ปัญหาที่เกิดขึ้นยังส่งผลระทบต่อองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) และองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ในพื้นที่ ซึ่งไม่เห็นด้วยกับผังเมืองฉบับใหม่เช่นกัน คาดว่าหลังจากที่มีการรวบรวมข้อมูลจะนำไปพิจารณาแก้ไขต่อไป คาดว่ากลางปี 2567 มีโอกาสในการแก้ไขให้แล้วเสร็จ

อย่างไรก็ดี ในมุมของผู้ประกอบการอสังหาฯ เมื่อติดข้อจำกัดเรื่องผังเมืองการพัฒนาโครงการจะย้ายไปทำเลอื่นแทน เช่น ปทุมธานี แต่ในเชิงการพัฒนาเมืองเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องแก้ไขเพื่อไม่ให้เสียโอกาสในการพัฒนาเมืองให้เติบโตอย่างที่ควรจะเป็นมากกว่า และต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถนำที่ดินในซอยมาพัฒนาทาวน์เฮาส์รองรับลูกค้าในตลาดหลักได้ เพราะราคาที่ดินที่สูงทำให้ต้องพัฒนาสินค้าแพงขึ้น ซึ่งไม่เหมาะกับกำลังซื้อลูกค้าในพื้นที่

ประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ ที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 มี.ค. ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทซึ่งได้วางแผนไว้ล่วงหน้าตามผังเมืองใหม่ แต่หากพิจารณาในเรื่องราคาที่ดินจังหวัดนนทบุรีซึ่งอยู่ในอันดับต้นๆ รองเพียงกรุงเทพฯ และปทุมธานี ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ ทำให้ที่ดินเป็นที่ต้องการในทุกทำเล โดยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุกค่ายรุกเข้ามาทำตลาด เพราะเป็นเมืองที่มีความพร้อมทั้งโครงข่ายคมนาคมต่างๆ

“ผังเมืองใหม่มีข้อดีอย่างหนึ่งคือมีความชัดเจนในการตัดสินใจดำเนินธุรกิจต่อไปได้ง่ายขึ้นไม่ต้องคาดเดาว่าจะวางแผนไปอย่างไร ต่อทำให้ความหวังกับความจริงกลายเป็นภาพเดียวกัน”

ขณะเดียวกันก็ต้องยอมรับว่าทำเลบางทำเลในพื้นที่นนทบุรีปรับขึ้นสูงมากกว่า 5-10% ต่อปี อาทิ ทำเลบางกรวย-ไทรน้อย ราคาขึ้นแน่นอน จากเดิมราคาไร่ละ 6-10 ล้านบาท อาจขยับขึ้นไปถึง 15% ส่งผลให้แนวทางการพัฒนาโครงการปรับจากทาวน์เฮ้าส์ กลายเป็นคอนโดมิเนียมแทน เป็นต้น