แห่ผุดคอนโดโลว์ไรส์รองรับตลาดโลว์อินคัม

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า คอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1  ปี2566 มีจำนวน 4,920 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 4  ปี2565 ประมาณ 57% หลายโครงการที่เปิดขายแบบเป็นทางการในไตรมาสที่ 1 ปี2566 มีการเปิดขายแบบไม่เป็นทางการ หรือให้ลงชื่อแสดงความสนใจมาตั้งแต่ช่วงปลายปี2565 แล้ว และมีอีกหลายโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการในไตรมาสแรกปีนี้จากนั้น รอเปิดขายแบบเป็นทางการหลังจากนี้   

คอนโดที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกปีนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว แต่มีเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน นอกนั้นอยู่นอกพื้นที่เมืองชั้นใน เพราะผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการคอนโดที่มีราคาไม่สูงมาก เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนในกรุงเทพฯ  

นายสุรเชษฐ   กล่าวว่า 13% ของคอนโดที่เปิดขายในไตรมาสแรกอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และรอเปิดให้บริการในปี2566 และอีก14.4% เท่านั้นที่เปิดขายในพื้นที่ที่อยู่นอกเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งในปัจจุบัน และโครงการในอนาคต ซึ่งยังคงไม่แตกต่างจากช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา แต่แตกต่างจากช่วงก่อนปี2563 แบบชัดเจน เพราะช่วงเวลานั้น มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ในเกือบทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯรวมไปถึงพื้นที่เมืองชั้นในของกรุงเทพฯ  

"ตลาดคอนโดในปี2566 อาจจะยังไม่ฟื้นตัวมาก เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ เพราะกำลังซื้อ และปัจจัยลบหลายอย่างยังมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย แต่ความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยจากการสำรวจของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา"

นายสุรเชษฐ    ระบุว่า ช่วงก่อนปี2563 เห็นได้ชัดเจนว่า ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดที่เป็นอาคารที่มีความสูง 8 ชั้นหรือน้อยกว่าในสัดส่วนที่น้อยกว่า 50% เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการคอนโดทั้งหมดที่เปิดขายในปีนั้นๆ แบบชัดเจน แต่สัดส่วนเริ่มเปลี่ยนแปลงไปในปี2563 เป็นต้นมาโครงการคอนโดที่เปิดขายใหม่ในช่วงปี2563 – 2565 ที่ผ่านมา มีความชัดเจนว่าผู้ประกอบการเลือกพื้นที่ที่อยู่ในซอย หรือในพื้นที่ที่มีศักยภาพไม่สูงมาก เพราะต้องการพัฒนาโครงการคอนโดราคาไม่สูงมาก ดังนั้น การเลือกซื้อที่ดินในซอย หรือในทำเลที่มีศักยภาพไม่สูงมาก จะได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูงเกินไป เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว

แม้ว่าโครงการคอนโดที่เป็นอาคารที่มีความสูง 8 ชั้นหรือน้อยกว่าจะมีมูลค่าโครงการน้อยกว่าโครงการซึ่งพัฒนาเป็นอาคารสูง แต่ด้วยสภาวะตลาด และกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนตามไปด้วย เพื่อที่จะได้มีโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อซึ่งเปลี่ยนแปลงไป

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกปี2566 อาจจะไม่สูงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ แต่มากกว่าช่วง 2 – 3 ไตรมาสที่ผ่านมา และมากกว่า 50% อีกครั้ง แสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อบางส่วนเริ่มกลับมาแล้ว หลังจากที่ลดน้อยลงไปในช่วงก่อนหน้านี้ อีกทั้งการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่สูงมากก็มีส่วนที่ทำให้ผู้ซื้อให้ความสนใจตลาดคอนโดมิเนียมอีกครั้ง   

การเปิดขายโครงการคอนโดไตรมาสแรกปีนี้มีหลายโครงการที่มีการเปิดให้ผู้ที่สนใจเข้าไปลงชื่อเพื่อแสดงความสนใจซื้อ และลงชื่อเพื่อรับสิทธิพิเศษจากผู้ประกอบการ รวมไปถึงการเปิดสำนักงานขาย และห้องตัวอย่างเพื่อให้คนที่สนใจเข้าชมก่อน ประกอบกับการประชาสัมพันธ์ทางช่องทางต่างๆ ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งกระบวนการต่างๆ ล้วนเป็นการกระตุ้นให้เกิดความสนใจ มีการจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายกันมาก บางโครงการในบางทำเลปิดการขาย หรือมีอัตราการขายในส่วนที่เปิดขายสูงมากหลังจากที่เปิดขายไม่นาน 

โครงการคอนโดส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วงปี2563 – 2565 มีสัดส่วนของราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแบบชัดเจน ในขณะที่ระดับราคาขายอื่นๆ มีสัดส่วนที่น้อยกว่ามาก ช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 ยังมีคอนโดที่มีราคาขายครอบคลุมหลายระดับราคามากกว่า แม้ว่าสัดส่วนของระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะมากกว่าก็ตาม 

ไตรมาสแรกปีนี้ คอนโดที่เปิดขายในราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรยังคงมีสัดส่วนที่มากกว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นแบบชัดเจน โดยมีสัดส่วนประมาณ 77% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่างๆ ซึ่งส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสแรก
ปี2566 มีราคาขายเฉลี่ยลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อย

"ถ้าพิจารณาเฉพาะคอนโดในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร จะพบว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนมากถึง 51% จากจำนวนทั้งหมด 3,810 ยูนิต"

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในหลายไตรมาสที่ผ่านมาอยู่ในทิศทางที่ลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี2562 เป็นต้นมา อาจจะมีบางไตรมาสที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่อย่างไรก็ตามในภาพรวมแล้วปรับลดลงต่อเนื่องมาโดยตลอด แสดงให้เห็นชัดเจนว่า ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่ในระดับราคาที่ต่ำลงต่อเนื่อง

สรุปและแนวโน้มในอนาคต

    ตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ.2566 มีทิศทางที่ดีขึ้นจากปีพ.ศ.2565
    ผู้ประกอบการเลือกทำเลที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วมากกว่าทำเลอื่น
    คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรยังมีสัดส่วนที่มากกว่าระดับราคาอื่น
    ผู้ซื้อต่างชาติเป็น 1 ในความหวังหลักของผู้ประกอบการ
    อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในปีนี้สูงกว่าปีก่อนหน้านี้แน่นอน
    โครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเริ่มเปิดขายใหม่มากขึ้นในปี2566
    ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงที่เหลือของปีนี้มีแนวโน้มดีกว่าปีที่ผ่านมาแน่นอน