อสังหาฯอ่วม!ครึ่งหลังเจอ2เด้งลูกค้ากู้ไม่ผ่าน-ขอสินเชื่อโครงการยาก
เศรษฐกิจครึ่งแรกปี 2567 โตต่ำ ภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงถึง 60-70% ต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งปีหลังพบว่า ดีเวลลอปเปอร์ได้รับผลกระทบจากการเข้าถึงแหล่งเงินทุนทั้งในรูปแบบของสินเชื่อโครงการ (Project Loan)และการออกหุ้นกู้ทำให้ระดมทุนยาก!
เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ครึ่งปีแรกสถานการณ์การซื้อลดลง ส่วนครึ่งหลังปี 2567 ต้องเฝ้าระวังเพราะภาพรวมเศรษฐกิจและเริ่มมีปัญหาหุ้นกู้ จะเห็นว่าตลาดการเงินอยู่ในภาวะที่เปราะบางขึ้น ทุกบริษัทต้องระมัดระวังมากขึ้น จาก 2 ปัจจัยหลัก ปัจจัยแรก ดีมานด์และซัพพลายในตลาดไม่แอคทีฟ การซื้อขายไม่หวือหวา ปัจจัยที่สอง สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนไหวมากขึ้น
"ครึ่งหลังปีนี้เจอปัญหา 2 เด้ง ธุรกิจต้องเฝ้าระวังเพราะเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ เข้าถึงตลาดเงินยากขึ้น ทำให้เกิดข้อจำกัดในการลงทุน จากปกติบริษัทจะลงทุนมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่าตลาดน่าลงทุนหรือไม่ แต่ก็ต้องดูด้วยว่าสถาบันการเงินหรือตลาดทุนเอื้อต่อการกู้เพื่อนำมาลงทุนพัฒนาโครงการหรือเพิ่มทุนสะดวกไหม ครึ่งปีหลังนี้กระแสข่าวหลายอย่างไม่เอื้อต่อการลงทุน ต้องระวังมากขึ้นเพราะผลกระทบเริ่มลามจากคนซื้อมายังคนขาย”
แนวทางการปรับตัวของเสนาฯ คือ คุมเข้มการลงทุน ดูแลกระแสเงินสดให้ดี เน้นการลงทุนร่วมพันธมิตรไม่ลงทุนคนเดียว ซึ่งช่วยแบ่งเบาภาระลดความเสี่ยงได้ดี ถือเป็นปัจจัยบวก นอกจากนี้้ยังมีโครงการในมือจำนวนมากพอที่จะรองรับความต้องการตลาดโดยไม่ต้องลงทุนเพิ่ม ปัจจุบันมีสต็อก 10,000-20,000 ล้านบาท โดย 60-70% เป็นคอนโดมิเนียมจึงเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อนจนกว่าถึงเวลาที่เหมาะสมกับสถาณการณ์ตลาด
ขณะเดียวกันโฟกัสสิ่งที่ตนเองมีความชำนาญ เช่น การทำที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ล่าสุดยื่นขอเข้าโครงการการส่งเสริมการลงทุนกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (BOI) กว่า 20 โครงการเพื่อช่วยให้ต้นทุนต่ำลง ซึ่งได้รับอนุมัติ 3-4 โครงการ อาทิ เสนาคิทท์ บางนา, เสนา อีโค ทาวน์ รังสิต ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท
“ต้องยอมรับว่าปีนี้เป้ายอดขายยากเพราะตัวเลขการยกเลิกค่อนข้างสูง ครึ่งปีแรกยอดขายได้ 80% จากเป้าหมาย แต่ไม่รู้ว่ายอดโอนเท่าไร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โตตามภาวะเศรษฐกิจ ต้องรอดูตัวแปรสำคัญอย่างงบประมาณภาครัฐที่ออกมาว่าจะช่วยกระตุ้นได้มากได้มากน้อยแค่ไหน ทั้งดิจิทัลวอลเล็ต และมาตรการที่ออกมาช่วยให้คนกล้าตัดสินใจซื้อบ้านมากขึ้น”
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตามองคือ กลุ่มคนซื้อส่วนหนึ่งเริ่มชะลอการซื้อ ทั้งที่กู้ผ่าน! สะท้อนเห็นถึงความไม่เชื่อมั่นของคนซื้อที่มีต่อสภาพเศรษฐกิจในประเทศจึงไม่กล้าที่จะเป็นหนี้ระยะยาวถึง 30 ปี
สอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่า ปรับตัวลดลงแตะระดับต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทั่วโลก
วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยต่อการเปิดตัวโครงการใหม่หรือเฟสใหม่ลดลง 9.9 จุด จาก 59.0 จุด เหลือ 49.1 จุด เป็นผลมาจากผู้ประกอบการมีความกังวลเกี่ยวกับการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ไม่เพียงแต่ในไตรมาส 2 เท่านั้น แต่ยังรวมถึงช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ ซึ่งปัจจัยสำคัญยังคงเป็นการควบคุมการปล่อยสินเชื่อและหนี้ครัวเรือนที่สูงมากกว่า 90% ของ GDP ซึ่งส่งผลกระทบต่อการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร
ปัจจัยเหล่านี้ยังได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และค่าครองชีพที่สูง กระทบอย่างมากต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่ 45.2 ลดลงจาก 48.3 ในไตรมาสที่ 1 ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจาก 47.6 ในไตรมาสที่ 4 ของปีก่อน
ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยช่วง 6 ไตรมาสติดต่อกันนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2566 อยู่ต่ำกว่าค่ามัธยฐานที่ 50.0 ซึ่งบ่งชี้ถึงมุมมองเชิงลบ ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นด้านผลประกอบการลดลงมากที่สุดเป็นอันดับ 2 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส
ได้แก่ ดัชนีความเชื่อมั่นด้านผลประกอบการลดลง 4.0 จุด เหลือ 39.5 รองลงมาคือ ดัชนีความเชื่อมั่นด้านการจ้างงาน ลดลง 3.7 จุด เหลือ 48.7 ดัชนีความเชื่อมั่นด้านต้นทุนการพัฒนา ลดลง 1.4 จุด เหลือ 38.9 และดัชนีความเชื่อมั่นด้านการลงทุน ลดลงจาก 48.6 เหลือ 47.6 ดัชนีความเชื่อมั่นด้านยอดขายเพิ่มขึ้นเพียง 1.4 จุด เหลือ 47.3
