อสังหาฯ หวังปลดล็อก!‘แอลทีวี-ดอกเบี้ย’แรงส่งฟื้นยอดปีนี้‘ติดลบ’น้อยลง

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจยังคงชะลอตัว แต่ไตรมาส 2 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น! เทียบไตรมาสแรก สะท้อนจากมูลค่าและราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ขยับตัวดีขึ้น “ติดลบลดลง” จากไตรมาสแรก

เป็นผลจากปัจจัยจัยแรก มาตรการกระตุ้นของรัฐบาล ปัจจัยที่สอง ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูู่อาศัย (คอนโดมิเนียม) ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หรือ ไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับอานิสงส์จากโครงการสินเชื่อ Happy Life ดอกเบี้ยต่ำไม่เกิน 3%  ประกอบกับ คอนโดมิเนียม ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นบวกในเชิงจำนวนหน่วย แต่เชิงมูลค่าไม่มาก ทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ “ติดลบน้อยลง" จากไตรมาสแรก
 

สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มตลาดดีขึ้น! ซึ่งมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อ 9 เม.ย.ที่ผ่านมา ในเรื่องลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ จาก 1% เหลือ 0.01% เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ที่ซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ไม่เกิน 7 ล้านบาท/สัญญา ไม่รวมกรณีขายเฉพาะส่วน มีผลตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึง 31 ธ.ค.2567 รวมทั้งมีโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ออกมาในช่วงนั้นด้วย

ล่าสุด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดกรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท ทำโครงการสินเชื่อบ้าน DD (ดี๊ดีย์) อัตราดอกเบี้ยปีแรก 1.9% ผ่อนชำระต่ำเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท/เดือน เป็น “ตัวช่วยเสริม” จากมาตรการก่อนหน้า นอกจากนี้เริ่มมีบางธนาคารออกโครงการดอกเบี้ยต่ำมากขึ้น อาทิ ยูโอบี ออมสิน
 

นอกจากนี้ยังมีโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) จากธนาคารรัฐและพาณิชย์ รวม 16 แห่ง แม้ว่าจะไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่เป็นการ “แก้หนี้” ให้ผู้ประกอบการเอสเอ็มอี วงเงินรวม 100,000 ล้านบาท 

“มาตรการของรัฐบาลที่ออกมาอาจไม่ได้เร็วทุกเรื่อง แต่ก็ช่วยประคับประคองเศรษฐกิจที่ชะลอตัวให้เดินหน้าต่อไปได้ ทำให้แนวโน้มไตรมาส 2/2567 ดีขึ้นกว่าไตรมาสแรก” 

 ทั้งนี้ แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังนี้หากพิจารณาสถานการณ์ปัจจุบันรัฐบาลควรกระตุ้นให้มี “โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ” ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทออกมา เชื่อว่าจะทำให้สถานการณ์น่าจะดีขึ้นกว่าครึ่งปีแรก ซึ่งนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยือนไทยอย่างต่อเนื่องส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมท่องเที่ยว และการใช้จ่ายงบประมาณภาครัฐ มีแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่นกันซึ่งจะมีผลต่อการกระตุ้นดีมานด์ในตลาด

“แนวโน้มครึ่งปีหลังภาครัฐบาลมุ่งกระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจ จากนโยบายการคลังผ่านโครงการดิจิทัลวอลเล็ต 10,000 บาท จึงไม่ได้คาดหวังว่า จะมีมาตรการกระตุ้นอะไรเพิ่มเติมออกมาเพราะตัวเลขที่ออกมาสะท้อนว่าสถานการณ์เริ่มดีขึ้น”

ส่วนนโยบายการเงิน ที่ ธปท. ดูแลอยู่นั้น ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อยากให้ทบทวน “มาตรการแอลทีวี”  เพื่อช่วยผู้ประกอบการ เอื้อให้คนเข้าบ้านมากขึ้น รวมถึง “ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย” ลง หลังมีกระแสข่าวว่า เฟดจะลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่ง ธปท. ต้องดูภาพรวมของเศรษฐกิจก่อน ทั้งค่าเงิน ส่งออก และปัจจัยต่างๆ ที่เป็นตัวแปรสำคัญหลายเรื่อง

"กรณีแอลทีวี หากดูจากปี 2565 เศรษฐกิจย่ำแย่ รัฐบาลออกแพ็กเกจลดค่าจดทะเบียนโอน ค่าจดทะเบียนจำนอง ออกมา ขณะที่ แบงก์ชาติปลดล็อกแอลทีวี เป็นการปลดล็อกทุกระดับราคาให้กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่สองสำหรับคนที่มีกำลังซื้ออยู่แล้ว เพราะบ้านสัญญาที่สอง มีผลต่อเงินดาวน์"

จะเห็นว่า การยกเลิกมาตรการแอลทีวีชั่วคราวในทุกระดับราคาเป็นระยะเวลา 1 ปีนั้น ไม่ได้ก่อผลกระทบในเชิงลบ ทำให้สถาบันการเงินได้รับสัญญาณการผ่อนคลายจากแบงก์ชาติ จึงอยากให้ยกเว้น 1 ปี เพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

ส่วนกรณีการลดดอกเบี้ยนโยบาย ต้องยอมรับว่ามีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ในมุมมองของผู้ประกอบการเอกชน การลดดอกเบี้ย จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ การจับจ่ายใช้สอย เพราะลูกค้า 90% ต้องใช้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย มีผลต่อการแก้หนี้ ถ้าดอกเบี้ยต่ำช่วยประคับประคองคนที่เป็นหนี้อยู่แล้ว หรือคนที่ขอสินเชื่อใหม่ และต้นทุนผู้ประกอบการลดลง คาดว่า ลดลงอย่างมาก 0.25%

“หาก ธปท. ช่วยผ่อนคลายแอลทีวี 1 ปี และลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ติดลบน้อยลงประมาณ 5% แต่หากไม่มีการผ่อนคลายหรือลดอัตราดอกเบี้ยภาพรวมตลาดปีนี้น่าจะติดลบ 10%”