เช็กลิสต์“รีเทนชั่น” หรือ “รีไฟแนนซ์” แบบไหนเหมาะกับคุณ

แม้เป้าหมายในการรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์จะมุ่งเน้นไปที่การช่วย"ลดอัตราดอกเบี้ย"  แต่มีรายละเอียดและเงื่อนไขที่ต้องทำความเข้าใจอย่างรอบคอบ  ดีดีพร็อพเพอร์ตี้รวบรวมเช็กลิสต์ที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเลือกแนวทางลดดอกเบี้ยที่ตอบโจทย์การเงินได้มากที่สุด ดังนี้

ตรวจสอบรายละเอียดสัญญาเดิมให้ชัดเจน ปกติแล้วธนาคารจะมีโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คิดดอกเบี้ยอัตราพิเศษในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น เมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวดอกเบี้ยจะขยับเป็นอัตราลอยตัวจึงทำให้ผู้กู้ต้องผ่อนชำระอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้น ผู้กู้ควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่ามีเงื่อนไขเวลาในการยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ไว้อย่างไร 
 
 

 

โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะระบุให้ผู้กู้สามารถรีไฟแนนซ์ได้หลังจากผ่อนไประยะเวลาหนึ่ง ซึ่งหากมีการรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด ผู้กู้จะต้องเสียค่าปรับให้ธนาคารเดิมขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร อย่างไรก็ดี หากผู้กู้มีความจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ก่อนเวลาที่กำหนดในสัญญาเนื่องจากแบกรับภาระดอกเบี้ยไม่ไหว ก็ควรคำนวณยอดค่าปรับมาเปรียบเทียบกับจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนว่าคุ้มพอที่จะเสียค่าปรับหรือไม่ วิธีไหนจะแบ่งเบาภาระทางการเงินได้มากกว่ากัน หรือจะเลือกอดทนผ่อนจ่ายไปจนครบกำหนดสัญญาก่อนเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าปรับที่ไม่จำเป็นแทน 

 

เวลาในการเตรียมเอกสาร อีกหนึ่งข้อดีของการ"รีเทนชั่น"คือเป็นการดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิม ซึ่งมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว จึงทำให้ไม่ต้องเสียเวลาเตรียมเอกสารต่าง ๆ มากนัก เนื่องจากธนาคารสามารถใช้เอกสารเดิมหลายฉบับที่ผู้กู้ใช้ยื่นขอสินเชื่อ จึงมีความสะดวกสบายมากกว่า

อีกทั้งยังใช้ระยะเวลาในการพิจารณาไม่นาน เพราะธนาคารมีประวัติการผ่อนชำระอยู่แล้ว จึงอนุมัติได้เร็วกว่าการรีไฟแนนซ์ที่ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมดเพื่อใช้ประกอบการยื่นกู้ตามเงื่อนไขของธนาคารใหม่ หลังจากนั้นธนาคารจะตรวจสอบประวัติการชำระสินเชื่อ ภาระหนี้ ประเมินสภาพที่อยู่อาศัยที่ต้องการกู้ และดำเนินการตามขั้นตอนตรวจสอบ ซึ่งใช้เวลาการพิจารณาอนุมัติเท่ากับการขอกู้ใหม่
 

คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด หลายคนมองว่าการ "รีไฟแนนซ์"คุ้มค่ามากกว่าเนื่องจากธนาคารส่วนใหญ่มักเสนอโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้ อย่างไรก็ดี ผู้กู้ต้องไม่ลืมที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมในการดำเนินการต่าง ๆ ด้วย

เนื่องจากการรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่จะต้องมีขั้นตอนการจดจำนองใหม่อีกครั้ง จึงมีค่าใช้จ่ายที่มากกว่าการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิม

โดยค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ประกอบด้วย 

• ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ 0-3% 
• ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง 1% (ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา จนถึง 31 ธันวาคม 2567)
• ค่าประเมินราคาหลักประกัน 0.25-2% 
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
• ค่าประกันอัคคีภัย

นอกจากนี้หลังจากได้รับการอนุมัติจากธนาคารใหม่ที่รีไฟแนนซ์แล้ว ผู้กู้จะต้องสอบถามยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิมก่อน ซึ่งจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไปชำระให้กับธนาคารเดิมในวันไถ่ถอนด้วยเช่นกัน

ขณะที่การรีเทนชั่นจะมีค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เดิมหรือวงเงินที่เหลือแล้วแต่ที่ธนาคารกำหนด

ผู้บริโภคจึงควรคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายเปรียบเทียบกันให้ละเอียด หากอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับต่างกันไม่มากนัก การรีเทนชั่นอาจจะคุ้มค่ากว่าเนื่องจากเสียค่าธรรมเนียมในการดำเนินการที่น้อยกว่า

 

ต่อรองเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า เบื้องต้นผู้กู้ควรติดต่อขอทราบตัวเลือกโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่น ๆ เพื่อนำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยกับการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมว่าที่ใดให้ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดในช่วง 3 ปีแรก เนื่องจากเมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวก็จะสามารถขอยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยได้อีกครั้ง!

อย่างไรก็ดี ส่วนใหญ่การรีไฟแนนซ์มักจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการรีเทนชั่น หากผู้กู้ได้รับโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษก็สามารถนำไปต่อรองกับธนาคารเดิมเพื่อขอรีเทนชั่นในอัตรานั้นได้ ซึ่งมีโอกาสที่ทางธนาคารเดิมจะปรับลดดอกเบี้ยลงมาให้เป็นกรณีพิเศษ เพื่อแข่งขันกับคู่แข่งและรักษาฐานลูกค้าเดิมไว้เช่นกัน ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้ได้รับดอกเบี้ยที่ต่ำลงและคุ้มค่ากว่า เนื่องจากค่าธรรมเนียมการรีเทนชั่นต่ำกว่าการรีไฟแนนซ์

แม้การรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์จะเป็นผู้ช่วยสำคัญที่ทำให้ทุกคนแบ่งเบาภาระในการผ่อนบ้านได้มากขึ้น ลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลง รวมทั้งเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้ดีขึ้นแล้ว

แต่หัวใจสำคัญที่ทุกคนไม่ควรมองข้ามตั้งแต่คิดจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ คือการวางแผนการเงินให้เป็นระบบก่อนกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง ผ่อนไม่ไหวจนขาดส่งค่างวดและกระทบไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ต่าง ๆ ที่อาจตามมาได้

ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะแสดงในประวัติทางการเงินของเครดิตบูโรและจะมีผลในการพิจารณาอนุมัติเมื่อยื่นขอรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์กับธนาคารทุกแห่งเช่นกัน จึงเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม