เปิด3ปัจจัยหนุนโลจิสติกส์-คลังสินค้าบูม อีวี-อีคอมเมิร์ซ-อิเล็กทรอนิกส์

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดโลจิสติกส์และคลังสินค้าในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 เติบโตสูงจากแรงผลักดันทางเศรษฐกิจในปีที่ผ่านมา อุปทานรวมเพิ่มขึ้น 8.9% ครึ่งปีต่อครึ่งปี สะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่แข็งแกร่งของผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (BMR) และเขตอีสเทิร์นซีบอร์ด อัตราการครอบครองอยู่ที่ 85% สะท้อนถึงความต้องการที่แข็งแกร่งเนื่องจากการดูดซับสุทธิที่สูงถึง 458,224 ตร.ม.

เป็นผลมาจากอุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซ ยานยนต์ไฟฟ้า(อีวี) และอิเล็กทรอนิกส์ มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนอุปสงค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอีคอมเมิร์ซยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ได้รับแรงกระตุ้นจากความต้องการในการจัดส่งแบบ Last-Mile ในขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมยานยนต์มีความต้องการพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้น ได้รับแรงหนุนจากการขยายฐานการผลิตและโครงสร้างพื้นฐานของรถยนต์ไฟฟ้าที่สอดคล้องกับหลักการด้านความยั่งยืนทั่วโลก
 

ขณะที่การขนส่งทางอากาศเพิ่มขึ้น 15.9% ปีต่อปี เนื่องจากเติบโตของอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าสูง เช่น อิเล็กทรอนิกส์และอุปกรณ์การแพทย์ ในขณะที่การขนส่งทางบกก็มีส่วนสำคัญต่ออุตสาหกรรมลอจิสติกส์ โดยได้แรงหนุนจากการค้าข้ามพรมแดนกับจีนและมาเลเซีย การขนส่งทางรถไฟเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 51.3% ปีต่อปี บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเคลื่อนย้ายสินค้าในอนาคต โดยเฉพาะในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

ในส่วนของอุปทานในอนาคตโดยเฉพาะในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ด มีความเชื่อมั่นอย่างต่อเนื่องในศักยภาพการเติบโตของอุตสาหกรรมนี้ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการกำลังให้ความสนใจอย่างใกล้ชิดกับอัตราการดูดซับของตลาดเพื่อหลีกเลี่ยงระยะเวลาที่มีพื้นที่ว่าง อัตราค่าเช่ายังคงที่ที่ 158 บาท/ตร.ม. โดย BMR มีอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 230 บาท/ตร.ม. สำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านลอจิสติกส์จะยังคงแข่งขันได้ โดยมีความต้องการที่ยั่งยืนจากอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น อีคอมเมิร์ซ ยานยนต์ และอิเล็กทรอนิกส์ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของระบบคลังสินค้าอัตโนมัติและโซลูชันที่ยืดหยุ่น

ปัจจุบันอุปทานรวมของคลังสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มขึ้น 8.9% ครึ่งปีต่อครึ่งปี แตะระดับ 6.27 ล้านตร.ม.ในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 อุปทานใหม่คิดเป็น 9% ของอุปทานทั้งหมดที่เพิ่มในช่วงเวลานี้ ได้แรงหนุนจากหลายโครงการ ส่วนใหญ่ในชลบุรี สมุทรปราการ และปทุมธานี พร้อมกับการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมเดิมที่มีอยู่

โดยเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังคงถือครองส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด เพิ่มขึ้น 9.9% จากครึ่งปีก่อน แตะระดับ 2.8 ล้านตร.ม. คิดเป็น 45% ของอุปทานคลังสินค้าทั้งหมด โดย 41% อยู่ในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ตอกย้ำความเป็นศูนย์กลางที่สำคัญ อีสเทิร์นซีบอร์ดครองส่วนแบ่งเป็นอันดับสอง มีพื้นที่ 2.4 ล้านตร.ม. คิดเป็น 38% ของอุปทานคลังสินค้าโดยรวม 

ชลบุรียังคงเป็นผู้นำในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ด้วยส่วนแบ่ง 26% รองลงมาคือฉะเชิงเทรา 9% และระยอง 3% ภาคกลางคิดเป็น 16% ของส่วนแบ่งการตลาดทั้งหมด โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 1 ล้านตร.ม. ภาคกลางมีอุปทานเพิ่มขึ้นปานกลางที่ 5.7% ครึ่งปีต่อครึ่งปี อยุธยาคิดเป็น 11% ของส่วนแบ่งในภาคกลาง รองลงมาคือปทุมธานี 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม อุปทานรวมของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตอยู่ที่ 239,000 ตร.ม. ซึ่งประกอบด้วย 115,000 ตร.ม. ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 และตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไปอีก 124,000 ตร.ม. สะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวต่อเนื่อง โดยอุปทานในอนาคต 59% ตั้งอยู่ในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ด ในขณะที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลคิดเป็น 41% สะท้อนจุดยุทธศาสตร์หลักสำหรับการพัฒนาในอนาคต เนื่องจากทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์และความได้เปรียบด้านต้นทุน!

 สำหรับอุปสงค์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ตลาดคลังสินค้ามีการเติบโตอย่างมากทั้งในด้านอุปทานและพื้นที่ครอบครอง ระดับอุปทานทะลุ 6.27 ล้านตร.ม. ในขณะที่พื้นที่ครอบครองเพิ่มขึ้นเป็น 5.33 ล้านตร.ม. สะท้อนถึงความต้องการที่แข็งแกร่งทั่วทั้งตลาด อย่างไรก็ตาม อัตราการครอบครองลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 85% ซึ่งต่ำกว่าปีก่อน เนื่องจากการไหลเข้าของอุปทานใหม่ โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า(อีวี)และโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องอย่างรวดเร็ว ตรงกันข้าม ความต้องการในอุตสาหกรรมเครื่องนุ่งห่ม เคมีภัณฑ์ และวัสดุก่อสร้าง"ลดลง" 

โดยนักลงทุนจากประเทศจีน เนเธอร์แลนด์ เกาหลีใต้ ญี่ปุ่น และฮ่องกง แสดงความเชื่อมั่นอย่างมากต่ออุตสาหกรรมตลาดโลจิสติกส์และคลังสินค้าไทย นอกจากการสนับสนุนด้านการเงินแล้ว นักลงทุนเหล่านี้ยังนำเทคโนโลยีที่ล้ำสมัยและโซลูชั่นคลังสินค้าที่เป็นนวัตกรรมมาใช้เพื่อปฏิวัติอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการขนส่งและการขนถ่ายสินค้า 

"จากอุปสงค์ดังกล่าวทำให้อัตราการครอบครองในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ทะลุ 600,000 ตร.ม."

สำหรับอัตราค่าเช่าราคาเช่าคลังสินค้าสำเร็จรูปโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 158 บาท/ตร.ม./เดือน  ครึ่งแรกของปี 2567 มีบางแห่งปรับ"ลดค่าเช่าลง"เพื่อระบายยูนิตที่ว่าง ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคลังสินค้าใหม่อยู่ที่ 160 บาท/ตร.ม./เดือน ราคาค่าเช่าเฉลี่ยทุกพื้นที่"คงที่"

ส่วนในพื้นที่เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (BMR) เพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 161บาท เขตอีสเทิร์นซีบอร์ด (EEC) อยู่ที่ 159 บาท ภาคกลางอยู่ที่ 150 บาท และภูมิภาคอื่นๆอยู่ที่ 124 บาท ภูมิภาคอื่นๆมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นสูงสุด โดยค่าเช่าขั้นต่ำเพิ่มขึ้นจาก 100 บาทเป็น 110 บาท ในขณะที่ค่าเช่าสูงสุดใน BMR เพิ่มขึ้นจาก 200 บาทเป็น 230 บาท ในทางตรงกันข้าม เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดและภาคกลางคงค่าเช่าสูงสุดไว้ที่ 200 บาท และ 180 บาท ตามลำดับ