เจาะแผนโต ‘ไรมอน แลนด์’ ในมือแม่ทัพ “กรณ์ ณรงค์เดช”

เป้าหมายสำคัญไม่เพียงทำให้บริษัทพลิกฟื้นเติบโตมีกำไร หลังจาก 2-3 ปีเผชิญ “ขาดทุน” ต่อเนื่องถึงครึ่งปี 2565

ทว่า อีกโจทย์ที่ต้องแก้ คือการทำให้บริษัทมี “รายได้” เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ไม่เว้าแหว่งในบางปี เนื่องจากการพัฒนาโครงการไม่ทันกับความต้องการของตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกลุ่มมหาเศรษฐีทั้งเก่าและใหม่

กรณ์ กางยุทธศาสตร์ 3-5 ปี เพื่อสร้างการเติบโตของรายได้อย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น โดยฉายภาพว่าอย่างร้อยการพัฒนาโครงการใหม่จะต้องมี 3 โครงการต่อปี และไม่โฟกัสแค่โครงการแนวสูง แต่ขอมุ่งโครงการแนวราบ อย่างบ้านเดี่ยวหรูมากขึ้น เพื่อรับรู้รายได้ให้เร็วขึ้น

หนึ่งในโครงการแนวราบที่จะเห็น คือการผนึกกับเชนโรงแรมระดับโลกอย่าง “โรสวูด”(Rosewood) พัฒนาโครงการโรสวูด เรสซิเดนซ์ กำมะลา จังหวัดภูเก็ต ซึ่งเป็นวิลล่าระดับอัลตรา ลักชัวรีจำนวน 14 หลัง และเตรียมลงนามความร่วมมือ(MOU)กับเจ้าของที่ดินในสัปดาห์หน้า เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง

แนวทางการพัฒนาโครงการในอนาคต บริษัทให้ความสำคัญกับ “สปีด” หรือความเร็วในการสร้าง รับรู้รายได้ รวมถึง “ลดภาระต้นทุนทางการเงิน” ให้มาก จึงใช้โมเดลธุรกิจไม่ถือครองสินทรัพย์เอง หรือ Asset light เน้นกลยุทธ์ร่วมมือกับเจ้าของที่ นำที่ดินต่อยอดให้เกิดประโยชน์ รวมถึงการใช้ผนึกกำลังกับแบรนด์ระดับโลก มาเป็นชื่อโครงการที่อยู่อาศัย(Branded Residence) มากขึ้น เนื่องจากช่วยเจาะกลุ่มเป้าหมายกำลังซื้อสูง เศรษฐีง่ายขึ้น และยังได้ราคาขายที่สูง ส่งผลดีต่อการทำ “กำไร” มากขึ้นด้วย

ตัวอย่างโครงการ ดิ เอสเทลล์ พร้อมพงศ์ คอนโดมิเนียมระดับอัลตราลักชัวรี เปิดขายราคาเริ่มต้น 3.5 แสนบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) หากเป็น Branded Residence จะทำราคาได้ระดับ 4.5-5 แสนบาทต่อตร.ม. เป็นต้น

“ปัจจุบันราคาที่ดินแพงมาก จะเน้นโมเดล Asset light เพื่อพัฒนาโครงการ เพาะหนึ่งปัญหาของการทำอสังหาฯคือกว่าจะซื้อที่ดิน ขอ EIA พัฒนาโครงการใช้เวลานาน จึงมีภาระทางการเงินหรือดอกเบี้ยจากการกู้เงินซื้อที่ดิน การร่วมกับเจ้าของที่จะทำให้ลดต้นทุนทางการเงินได้เยอะ ส่วนการทำ Branded Residence นำแบรนด์ดังมาสวมในโครงการ ทำให้หลีกการแข่งขันด้านราคา ลูกค้าเองมีความมั่นใจในคุณภาพ เพราะลูกค้าไฮเอนด์ ลักชัวรีรู้จัก เคยสัมผัสคุณภาพของแบรนด์อยู่แล้ว ขณะที่งานวิจัยจากไนท์แฟรงก์ ระบุว่าโครงการที่มีแบรนด์ส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าเร็วขึ้น 30% เมื่อเทียบไม่มีแบรนด์ และซีบีอาร์อีระบุว่าตลาดอัลตราลักชัวรีลูกค้าตัดสินใจซื้อ 80% มาจาก Branded Residence”

ขณะที่การสร้างรายได้ประจำ นอกจากพัฒนาอาคารสำนักงาน จะมีการสร้างดาต้า เซ็นเตอร์ ซึ่งลงนามความร่วมมือกับพันธมิตรเรียบร้อยแล้ว อยู่ระหว่างการศึกษาและวางแผนพัฒนาโครงการต่อไป มีการนำบางส่วนของโครงการเดอะ ริเวอร์ โครงการหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยามาทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ “ซัมเมอร์เซ็ท ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพ” ซึ่งมีอัตราการเช่าสูงถึง 80%

“เป้าหมาย 3-5 ปี ต้องการสร้างการรับรู้รายได้ให้เร็วขึ้น และมีรายได้เข้ามาต่อเนื่อง ส่วนรายได้ประจำมองสัดส่วนที่ 25% จากปี 2566 คาดการณ์รายได้ประจำอยู่ที่ 10%”

ขณะที่การรับรู้รายได้ปี 2565 โครงการดิ เอสเทลล์ พร้อมพงษ์ เป็นพระเอกทำเงินราว 2,200 ล้านบาท จากที่มี 3 โครงการ

สำหรับ ดิ เอสเทลล์ พร้อมพงษ์ เป็นการร่วมทุนระหว่างไรมอน แลนด์ และโตเกียว ทาเทโมโนะ พัฒนาคอนโดมิเนียมระดับอัลตรา ลักชัวรี จำนวน 146 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,200 ล้านบาท โดยราคาขายเริ่มต้น 16.8 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขาย 70% ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อเป็น “เศรษฐีใหม่” มากขึ้น ทั้งไทยและต่างประเทศ

นอกจากนี้ พฤติกรรมการซื้ออสังหาฯระดับอัลตรา ลักชัวรี ของเศรษฐีคือซื้อ 3 ยูนิต เพื่อยุบรวมเป็น 1 ยูนิต ขนาดพื้นที่รวม 1,000 ตร.ม. 

“เดิมฐานลูกค้าไรมอน แลนด์เป็นเศรษฐีเก่า ปัจจุบันเป็นเศรษฐีใหม่มากขึ้น อย่างลูกค้าจากกัมพูชา และเมียนมา อายุ 20-30 ปีปลายๆ ทำธุรกิจสตาร์ทอัพเข้ามาซื้อ”

สำหรับตลาดอสังหาฯระดับอัลตราลักชัวรี ยังไม่ได้ผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจ หรือโควิด เพราะเศรษฐียังมีเงิน ขณะที่ภาพใหญ่ตลาดระดับกลางราคา 1.5-1.8 แสนบาทต่อตร.ม.ลูกค้ากลุ่มเอสเอ็มอียังได้รับกระทบจาก 2 ปัจจัยข้างต้น และการฟื้นตัวคาดใช้เวลา 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี

“ความท้าทายในของแผน 3-5 ปี คือตลาดอสังหาฯอัลตรา ลักชัวรี มีดีมานด์ ทีมการขายไรมอน แลนด์แกร่ง มีองค์ความรู้ แต่เราไม่มีโครงการต่อเนื่อง ทำให้ซัพพลายไม่พอ อย่างสต๊อกเก่าปี 2563 โอนรับรู้รายได้ 1,800 ล้านบาท ยังเหลือโอนอีก 50 ล้านบาทเท่านั้น”