จับสัญญาณชีพอสังหาฯ'66ปัจจัยลบท่วม-กำลังซื้อเปราะบาง

เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2566 กลับมาดีขึ้น แบบค่อยเป็นค่อยไป ปัจจัยบวก คือ กำลังซื้อน่าจะฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นกว่าในปีนี้ อีกปัจจัยคือการกระตุ้นจากมาตรการภาครัฐทั้งในเรื่องของการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี รวมทั้งการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนอง คาดว่า รัฐบาลจะต่อมาตรการดังกล่าว รวมทั้งการขยายส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า 

แต่ยังคงมี “แรงกดดัน” จากภาวะเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลกระทบต่อซัพพลายคือ ต้นทุนการก่อสร้าง และทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น

“ซัพพลายยังขยายตัวตามดีมานด์ได้ดี ผู้ประกอบการมีการวางแผนการเปิดตัวโครงการในแต่ละทำเลต่างๆ มากขึ้น บ้านเดี่ยวยังคงขยายตัวดี โดยเฉพาะระดับราคากลางๆ ส่วนระดับลักชัวรี ขายได้เรื่อยๆ แต่ไม่ได้หวือหวามาก ทาวน์เฮ้าส์ ดีขึ้น ส่วนคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขยายตัวดี และบ้านมือสองยังไปต่อได้”
 

ระดับราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับราคาเพิ่มขึ้นตามราคาต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น แต่จะเป็นการขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะกำลังซื้ออยู่ในภาวะที่เปราะบาง รวมทั้งความกังวลด้านค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้ที่มีแผนซื้อส่วนใหญ่สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาท รองลงมา คือ 3-5 ล้านบาท 

อย่างไรก็ดี ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ สังเกตจากผลการสำรวจเดือน มี.ค. ที่ผ่านมา 3,193 คน มีผู้สนใจแนวราบสูงถึง 85% คอนโด 15% แยกเป็น บ้านเดี่ยวสร้างเอง 39% บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด 36% คอนโดไฮไรส์ 8% คอนโดโลว์ไรส์ 7% อาคารพาณิชย์ 6% ทาว์นเฮ้าส์ 5%

ขณะที่ระดับราคาที่ต้องการซื้อ 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 44%  ราคา 3-5 ล้านบาท 28%  ราคา 5-10 ล้านบาท อยู่ที่ 18% ระดับราคา 10-20 ล้านบาท อยู่ที่ 4% ไม่เกิน 1 ล้านบาท อยู่ที่ 6% และ มากกว่า 20 ล้านบาท อยู่ที่1%  สะท้อนให้เห็นถึงดีมานด์ที่สวนทางกับกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย 

ทว่าปัจจัยที่น่าเป็นน่าเป็นห่วง คือ “ราคาที่ดิน” ซึ่งพร้อมจะเพิ่มขึ้นทันทีที่เศรษฐกิจฟื้นตัว! ทำให้ต้นทุนอสังหาฯ และราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นตามไปด้วย 

สำหรับตลาดที่ต้องระมัดระวังการเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในอนาคต คือ “ทาวน์เฮ้าส์"  และ "คอนโด” ที่มีความเสี่ยงจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมมีอยู่ และยอดขาย “ลดลง” จึงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะ “คอนโด” ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการมากขึ้น แต่กำลังซื้อจะฟื้นตัวทันหรือไม่?

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ดีขึ้นทั้งดีมานด์และซัพพลายที่เพิ่มขึ้น โดยดีมานด์คอนโดราคาถูกที่เสนาฯ ทำเซกเมนต์ “ต่ำล้าน” มีการตอบรับที่ดีรับกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีขนาดห้อง 24-26 ตร.ม. อยู่ใกล้แหล่งงาน เขตปริมณฑล ทำให้ไม่ต้องเสียค่าเดินทาง

“แม้คอนโดต่ำล้านอาจไม่ใช่บ้านในฝันแต่เป็นบ้านในชีวิตจริงที่อยู่ได้ เพราะในชีวิตจริงผู้บริโภคอาจเลือกได้ไม่มากนัก ต้องเลือกในสิ่งที่สามารถจ่ายได้”

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพัฒนาโครงการให้ดีที่สุดเท่าที่จะทำได้ให้คนมี “โอกาสซื้อ” ที่อยู่อาศัยของตนเองในราคาที่เข้าถึงได้ง่าย จากการสำรวจในปีที่ผ่านมา รายได้เฉลี่ยของคนกรุงเทพฯ ลดลง 9% ต่างจังหวัดลดลง 1-2% เนื่องจากค่าใช้จ่ายของคนกรุงเทพฯ สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

“ยอดขายที่อยู่อาศัยปีนี้ มีแนวโน้มขยายตัวดีจากคอนโดราคา 1-2 ล้านบาทที่มีการเปิดขายใหม่จำนวนมากและได้รับความนิยม ส่วนแนวราบก็ยังขยายตัวได้ดี”

เกษรา ย้ำว่า คอนโดต่ำล้าน! เป็นสินค้าทดแทน “ทาวน์เฮาส์” เริ่มมีราคาสูงขึ้น มีคนจำนวนมากต้องการที่อยู่อาศัยแต่ฐานรายได้เอื้อมไม่ถึงทาวน์เฮาส์ในทำเลนั้นๆ แล้ว คอนโดต่ำล้านจึงเข้ามาตอบโจทย์! สะท้อนจากยอดขายเสนา คิทท์ ่ในช่วงที่ผ่านมาปิดการขายได้หลายโครงการแล้ว

พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปีหน้าหาก “ต่างชาติ” โดยเฉพาะ “จีน” กลับเข้ามาซื้ออสังหาฯ จะผลักดันตลาดขยายตัวดี  ขณะที่ช่วงเวลานี้ไปจนถึงปีหน้าราคาคอนโดยังคงไม่ปรับตัวสูงขึ้นมาก จนกว่าภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวกลับมา

สวนทางกับตลาดแนวราบ ที่ต้นทุนราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้นปีละ 20% ขณะที่ราคาขยับปีละ 8-10%เช่นเดียวกับคอนโดในอดีต ทำให้ผู้ประกอบการต้องลดขนาดแทนที่ปรับราคาขึ้น เพื่อให้ไม่กระทบกับความรู้สึกของคนซื้อ

"จากเดิมทาวน์เฮ้าส์ราคาประมาณ 3 ล้านบาท บ้านแฝด 5 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 7 ล้านบาท ปัจจุบันไม่มีทาวน์เฮ้าส์ 3 ล้านบาท ไม่ใช่ทำไม่แต่ไม่มีดีมานด์ เพราะคนเลือกซื้อคอนโดราคาถูกไปเลย และบ้านจัดสรรที่ขายดีกลายเป็นบ้านแฝด แต่ไม่ใช่ราคา 5 ล้านบาท กลับเป็น 6-8 ล้านบาทที่อยู่แนววงแหวน ส่วนบ้านเดี่ยวขยับไป 8-10 ล้านบาท”

หากสถานการณ์โควิดคลี่คลาย คนใช้ชีวิตปกติมากขึ้น ภาวะน้ำท่วม น้ำมันแพง จะเป็นปัจจัยเร่งและเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญทำให้ตลาดคอนโดกลับมาอีกครั้ง!!