จะลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ประเทศไหนดีในอาเซียน

ผู้เขียนเคยไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในหลายเมืองในอาเซียน ได้แก่ จาการ์ตา มะนิลา เวียงจันทน์ พนมเปญ ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ และเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเวียดนามและอินโดนีเซีย

ตลอดจนกระทรวงอื่นๆ ในกัมพูชาและบรูไน รวมทั้งการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ นครย่างกุ้งและอื่นๆ จึงมาขอเสนอแนะประเทศที่ควรจับตามองเพื่อไปลงทุนเป็นพิเศษ

กัมพูชา ในปี 2567 มีการปรับตัวลดลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในด้านราคาขายและราคาเช่าในภาคส่วนสำคัญๆ ของพนมเปญ รวมถึงคอนโดมิเนียม สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

ในส่วนของราคาขายห้องชุดในพนมเปญยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องจนถึงครึ่งทางของปี 2567 ในทุกระดับราคาของตลาด เช่น ห้องชุดราคาแพงที่เคยขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท ก็ลดลงเหลือ 90,000 บาท

และยังมีห้องชุดราว 2,200 หน่วยเปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2567 และอัตราผลตอบแทนของห้องชุดในกรุงพนมเปญอยู่ที่ 5.5% ต่อปี

 

ฟิลิปปินส์ สถานการณ์คลี่คลายมากขึ้น ในกรุงมะนิลามีการขายห้องชุดกว่า 23,400 หน่วยในปี 2566 มากกว่าปี 2565 ที่ขายได้ 20,000 หน่วย ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บ้านเดี่ยวมีราคาเพิ่มขึ้นสุทธิ 5.4% ห้องชุดมีราคาเพิ่มขึ้น 0.1% บ้านแฝดมีราคาลดลงเล็กน้อย ทั้งนี้เศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ค่อนข้างจะดี โดยคาดว่าอัตราการเติบโตโตทางเศรษฐกิจจะอยู่ที่ 6.5% - 7.5% 

อย่างไรตาม การพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงมะนิลา เน้นเป็นห้องชุดขนาดเล็กๆ เช่น ไม่เกิน 20 ตารางเมตร ส่วนบ้านแนวราบอยู่ในเขตรอบนอก ซึ่งเดินทางเข้าเมืองได้ค่อนข้างยาก เพราะระบบขนส่งมวลชนยังไม่ดีนัก

มาเลเซีย ณ ครึ่งแรกของปี 2567 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียง 0.88% หรือหากหักเงินเฟ้อ ราคาบ้านลดลง 1.1% ด้วยซ้ำไป ราคาบ้านโดยเฉลี่ยทั่วประเทศเป็นเงิน 3.7 ล้านบาท

อาจกล่าวได้ว่าบ้านเดี่ยวราคาตก 2.2% บ้านแฝดราคาตกไป 3% ทาวน์เฮาส์ราคาตกไป 1.7% และห้องชุดตกไป 2.3% อย่างไรก็ตาม ความต้องการบ้านยังสูงอยู่มาก มีการโอนที่อยู่อาศัยถึง 121,964 หน่วยในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา

อาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโต เพราะคาดว่าเศรษฐกิจจะเติบโตราว 4%-5% ในปี 2567

เวียดนาม การบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ.2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567 จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

เวียดนามมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยในเมืองก็จะสร้างเพิ่มขึ้นเช่นกัน 

ในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำหนดว่าก่อนที่จะเริ่มการขาย ผู้พัฒนาต้องเปิดเผยข้อมูลที่สมบูรณ์และถูกต้องเกี่ยวกับโครงการ ระยะเวลาการก่อสร้าง เพิ่มความโปร่งใส

ส่วนกฎหมายที่ดินกำหนดภาษีที่ดินเปล่าเพื่อกระตุ้นการพัฒนาที่ดิน การปรับขึ้นราคาห้องชุดในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ซิตี้เกิดขึ้นอย่างชัดเจนในขณะนี้ 

สิงคโปร์ ปรากฏว่าราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้าน และขณะเดียวกันรัฐบาลก็ออกกฎเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น และภาษีซื้อห้องชุดที่เพิ่มขึ้น เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและชะลอการเติบโตของราคา

การที่สิงคโปร์กำหนดให้ต่างชาติที่ซื้อห้องชุดต้องเสียภาษีซื้อถึง 60% เป็นการควบคุมการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติโดยตรง และโดยที่สิงคโปร์มีเสถียรภาพทางศรษฐกิจดีขึ้น ห้องชุดใหม่จะมีราคาต่ำกว่าห้องชุดใหม่ถึงราว 37% โดยเฉลี่ย

อย่างไรก็ตามกรณีห้องชุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) ราคาเพิ่ม 5.67% ส่วนห้องชุดภาคเอกชน ราคาลดลง 4.19%

อินโดนีเซีย ปรากฏว่าโควิด-19 ได้ผ่านพ้นไปอย่างสมบูรณ์แล้ว รัฐบาลก็เลื่อนการใช้ภาษีมูลค่าเพิ่ม (11%) ออกไป ทำให้เกิดความคึกคักในการซื้อขายโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย

แม้ว่าจะมีความพยายามย้ายเมืองหลวงจะไปบนเกาะบอร์เนียวแล้ว แต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตาก็ยังคึกคักอยู่

รัฐบาลมีแผนที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่อีก 15 ล้านหน่วยเพื่อให้เพียงพอกับความต้องการของประชาชน แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเติบโต 

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตา มักเน้นไปทางการพัฒนาเป็นเมืองแบบ “เมืองทองธานี” ในประเทศไทย มากกว่าการสร้างโครงการเล็กๆ 

ปัญหาร่วมประการหนึ่งของประเทศในอาเซียนก็คือ การรุกทางเศรษฐกิจของจีน ทำให้เกิดการขายสินค้าราคาถูก มีแพลตฟอร์มการขายตรงจากประเทศจีน มีการทุ่มตลาด มีการนำแรงงานจีนมาทำงาน

รวมทั้งความพยายามในการสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ โดยบริษัทจีน ซึ่งจะเป็นก้าวย่างในการครอบครองประเทศในเอเชียของจีน ทำให้จีนกลายเป็น “พี่ใหญ่” และประเทศต่างๆ ในอาเซียนกลายเป็นแค่ “ลูกไล่” 

ดูเหมือนว่ากัมพูชา เมียนมาและลาว จะตกเป็นเมืองขึ้นทางเศรษฐกิจของจีนไปแล้ว ในขณะที่ไทย ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย สิงคโปร์และอินโดนีเซียกำลังดิ้นรนในการต่อสู้กับอิทธิพลแบบ “จักรวรรดินิยม” ของจีน

หากจะเลือกว่าประเทศใดสมควรไปลงทุน อาจจัดได้ดังนี้

1. กัมพูชา เป็นประเทศที่อยู่ใกล้เคียงไทยมากที่สุด นิยมสินค้าไทยมากที่สุดแห่งหนึ่ง (และพยายามเป็นกบฏทางวัฒนธรรมกับไทยมากที่สุดเช่นกัน) การไปพัฒนาที่อยู่อาศัยในกัมพูชาน่าจะมีโอกาสสูงมากและไปดูแลได้ไม่ยาก

2. อินโดนีเซียอาจเป็นอันดับที่สองเพราะมีประชากรมาก มีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนถึง 17 เมือง

3. ฟิลิปปินส์ ถือเป็นอันดับ 3 มีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนเกือบ 10 เมือง โอกาสการพัฒนามีมาก

ใน 3 ประเทศนี้ประชากรวัยหนุ่มสาวมีมาก ประชากรสูงวัยที่จะเป็นเสมือน “ภาระต่อสังคม” มีน้อย จึงมีโอกาสเติบโตอีกมาก (ต่างจากไทยที่มีประชากรสูงวัยถึง 20%) อันที่จริงเมียนมาก็มีโอกาสสูงมาก แต่ในขณะนี้อยู่ภายใต้การปกครองแบบ “เผด็จการ” จึงแทบไม่มีใครไปลงทุน (ยกเว้นจีน) 

การไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน ถือเป็นการกระจายความเสี่ยง แสวงหาโอกาสใหม่ๆ และเป็นการสร้างแบรนด์ “อินเตอร์” อีกด้วย สนใจไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านไหมครับ

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส