เปิด 8 ทำเลดันยอดอสังหาฯ ต่อลมหายใจตลาดขาลง

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ทว่าในมุมมองของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ มองว่า สถานการณ์ที่เป็นอยู่ ยังไม่ถึงจุดวิกฤติ อาทิ ยังมีดีมานด์ในบางทำเล โดยเฉพาะ 8 ทำเลเด่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯในปีนี้อยู่ระหว่างปรับฐาน เข้าสู่การเติบโตที่มั่นคง สังเกตจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง เมื่อเทียบกันกับช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าตามความต้องกากรที่ลดลง ทำให้ตลาดกลายเป็นของ“ผู้ซื้อ” ที่มีโอกาสเลือกซื้อสินค้าในราคาที่สมเหตุสมผล

nexus1

นอกจากนี้ยังพบว่า การพัฒนาสาธารณูปโภคของรัฐในบางทำเล โดยเฉพาะส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า มีส่วนผลักดันยอดขายอสังหาฯ ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯมองเห็นโอกาสเข้าไปเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในใน 8 ทำเลเด่น ประกอบด้วย 1.รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว เป้าหมายคนทำงาน ย่านชอปปิง กินดื่ม 2.เตาปูน กลุ่มเป้าหมายคนทำงาน 3.มีนบุรี ย่านชุมชนเก่า คนท้องถิ่นที่อาศัยอยู่บริเวณนั้น 4.วังบูรพา,วัดมังกร 5.อิสรภาพ 6.เจริญนคร โดยทั้ง 3 ย่านนี้เจาะตลาดนักท่องเที่ยว ที่เข้ามากินดื่มชอปปิง 7.สามย่าน กลุ่มเป้าหมายนักศึกษา คนทำงานที่เข้ามากิน ชอป ศึกษาและใช้เป็นสถานที่นัดพบ มีสวนสาธารณะ และ8.ศรีนครินทร์ เป็นที่พักอาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตรองรับวัยทำงาน จากเดิมที่อยู่อพาร์ทเมนท์เช่าเป็นหลัก

“การเปิดบริการรถไฟฟ้าทำให้ภาคอสังหาฯได้รับอนิสงส์ที่ดี เพราะเมื่อเมืองขยายออก การเดินทางสะดวกมากขึ้น การเดินทางของคนก็สะดวกยิ่งขึ้น ทำให้การพัฒนาอสังหาฯตามแนวรถไฟฟ้าเห็นอนาคตอย่างเป็นรูปธรรม โดยทำเล8 แห่งถือว่ามีเสน่ห์ เป็นทั้งย่านเก่า ชุมชนเก่า ทำให้ผู้ประกอบการพยายามเข้าไปหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการหลายรายแต่ยังติดอุปสรรคจำนวนที่ดินน้อย อีกทั้งราคาที่ดินก็สูงมาก ดังนั้น นักลงทุน เจ้าของที่ดิน รวมถึงนักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่จึงเลือกลงทุนเพื่อการพาณิชย์ มากกว่าการพัฒนาที่พักอาศัย"

กรรมการผู้จัดการ บริษัทเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ยังประเมินว่า จากแนวโน้มการเปิดตัวคอนโดที่ชะลอตัว ทำให้คาดว่า ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดทั้งปีคาดว่าจะไม่เกิน 45,000 หน่วย(ยูนิต) เป็นอัตราลดลงจากช่วง3-4 ปีก่อนหน้า เมื่อตลาดหดตัวทำให้เกิดการปรับแผนพัฒนาโครงการใหม่ลดลง 30% โดยที่ผ่านมามีคอนโดเหลือขายสะสมอยู่ที่ 6.45 แสนยูนิต ขณะที่อัตราดูดซับอยู่ที่ 86% ทำให้คาดว่าปีนี้จะมีคอนโดเหลือสะสมประมาณ 8 หมื่นหน่วย ใช้เวลา 2 ปีจากนี้ในการระบายสต็อกดังกล่าว

nexus3

สำหรับการสถานการณ์ราคาอสังหาฯ ในปี 2562 พบว่า ราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น แต่ลดลงกว่าที่คาดการณ์ที่จะมีราคาสูงขึ้น 7-8% ภาพรวมคาดว่าทั้งปีราคาจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6% ส่วนคอนโดที่ขายได้ และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะอยู่ที่ช่วงราคา 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-110,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเซ็คเมนต์นี้มีสัดส่วนถึง 70%ของภาพรวมตลาด

ส่วนตลาดที่ยังไปได้ดีแต่ซัพพลายมีจำกัด คือตลาดในระดับราคา 6-15 ล้านบาทต่อยูนิต หรือราคาเฉลี่ย 110,000-190,000 บาทต่อตร.ม. ตลาดที่น่าห่วงคือระดับราคาต่ำกว่า1.8ล้านบาท เพราะได้รับผลกระทบหนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เองทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เช่นเดียวกันกับตลาดลักชัวรีและไฮเอนด์ ราคาตั้งแต่ 15-30 ล้านบาทต่อยูนิต หรือ200,000 -290,000 บาทต่อตร.ม. เป็นกลุ่มนักลงทุนที่ความต้องการหายไป 10-15%จึงส่งผลทำให้ตลาดกลุ่มนี้ยอดขายไม่ดีนักหากต้องการพัฒนาตลาดควรหันไปพัฒนากลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี ที่ราคา 290,000 บาทต่อตร.ม. ที่นำเสนอความพิเศษให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ เพียงแต่จะต้องพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์ตามความต้องการแท้จริง

ส่วนกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯที่พัฒนาสินค้าไม่ตรงกับความต้องการมักจะชะลอการพัฒนาและหันไปลงทุนด้านการค้า ค้าปลีก โรงแรม รวมถึงสำนักงานให้เช่าเพื่อสร้างพอร์ตรายได้ประจำให้กับธุรกิจ เพื่อบริหารความเสี่ยง